A조합은 시공자 선정 절차를 진행하면서, 입찰지침서를 작성해 배포했고, 입찰참가업체들은 입찰지침서 내용에 따른 입찰참가 제안서를 작성해 입찰에 참여하면서, 입찰절차를 준수한다는 내용의 이행각서를 제출했다. 입찰절차 마감일까지 복수의 업체가 입찰에 참여해 유효하게 입찰이 이루어졌다.

그런데 A조합은 각 입찰참가업체들의 입찰제안 내용이 입찰지침서와 일부 상이하거나 미흡하다는 이유로 입찰제안서를 수정해 제안할 것을 요구했다. 이와 같은 조합의 요구는 적법한 것인가?

도시정비법 제29조에 따라 규정된 정비사업 계약업무 처리기준 제29조는 입찰공고에는 “입찰참가에 따른 준수사항 및 위반시 자격박탈에 관한 사항”을 정해야 한다고 규정하고 있다.

이에 따라 A조합의 입찰공고 및 입찰지침서에는 입찰참가업체 내용의 삭제 또는 정정은 입찰마감 전까지 수정할 수 있으며, 해당 내용에 인감으로 날인해야 한다고 규정하고 있고, 이와 같은 규정을 위반하는 경우 입찰이 무효가 됨을 규정하고 있었다.

또한 입찰참가업체들은 A조합에 이행각서를 제출했는데, 이행각서의 내용에는 “홍보시에는 기 제출된 사업계획서 내용 범위 안에서만 홍보하고, 기 제출된 사업계획서 내용을 변경하는 등 일체의 행위를 하지 않겠음”이라는 내용이 포함되어 있었다. 

판례는 “구 도시정비법 제11조 제1항은 강행규정으로 이를 위반해 아예 경쟁입찰의 방법에 의하지 아니한 시공자 선정행위는 당연히 무효라고 보아야 한다. 나아가 형식상 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자가 선정되었다고 하더라도 조합이나 입찰 참가업체가 시공자 선정과정에서 이 사건 고시에서 정한 절차나 금지사항을 위반하는 행위를 했고, 그 위반행위의 태양이나 정도 및 중요도, 조합원들에게 미친 영향 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 입찰의 공정을 해하고 조합원들의 자유로운 결정권이나 선택권을 침해할 정도에 이르렀다고 인정되는 경우에도, 실제 그러한 위반행위가 시공자 선정결과에 영향을 미쳤는지 여부를 불문하고 구 도시정비법 제11조 제1항에 위반한 것으로 무효라고 보아야 한다”고 판시한 바 있다. 

따라서 조합이나 입찰참가업체가 정비사업계약업무처리기준에서 정한 절차나 금지사항을 위반하는 것이 입찰의 공정을 해하고 조합원들의 자유로운 결정권이나 선택권을 침해하는 때에는 그 시공자 선정결의가 무효이다.

일반적으로 조합은 이사회, 대의원회 등 의결을 거쳐 입찰지침서 내용과 입찰절차 등을 정하해 입찰공고를 한 후, 그 내용에 따라 입찰절차를 진행한다. 한편, 입찰지침서에는 그 내용에 따라 입찰참가업체를 작성하지 않은 입찰참가업체는 그 입찰을 무효로 돌릴 수 있도록 정하고 있으므로, 조합은 입찰지침서의 내용과 상이하다고 판단되는 입찰 제안을 한 업체는 그 입찰을 무효로 보면 될 것이다. 

조합이 다수의 입찰참가업체 중 1개 내지 일부가 아닌 전원에게 입찰참가업체의 변경을 요구했고, 그 요구내용을 대의원회 결의로 결정해 통보한 것이라면, 이를 어떻게 평가할 것인지는 해당 요구사항이 무엇인지를 구체적으로 살펴보아야 할 것이다. 

그러나 어떤 내용이든 입찰제안의 내용을 실질적으로 변경하는 결과가 되어, 각 입찰참가업체의 입찰조건에 대한 조합원의 선택권이 침해된 것이라고 판단될 가능성이 있다. 특히, 입찰절차에서 낙찰자로 선정되지 못한 업체의 경우, 입찰제안서 변경 요청으로 인해 입찰절차가 공정하지 못했다는 판단 하에 조합에 대한 소송 등 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 

따라서 조합은 입찰지침서에 입찰의 무효 등으로 단독입찰이 되었을 때, 이를 유효한 입찰로 볼 수 있다는 점을 규정해 입찰의 절차적 효율을 꾀하고, 입찰지침서의 내용과 상이하거나 미흡한 부분이 있는 입찰참가업체는 그 입찰을 무효로 보아 입찰절차를 진행해야 한다.

입찰참가업체 전원에게 미흡한 부분이 발견된 때에는 그 입찰을 무효로 보아 새로 입찰절차를 진행할지, 유효한 입찰로 보아 입찰절차를 진행한 뒤 향후 공사도급계약체결 절차 등에서 미흡한 부분을 보충해 계약을 체결할지를 판단해 진행하면 될 것이지, 입찰참가업체 전원에게 입찰참가업체의 수정을 요청할 것은 아니라고 본다.


출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)