1. 문제의 소재

도시정비법상 재건축사업은 토지등소유자를 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로서 한정하고 있어, 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 토지등소유자에 해당하지 않게 된다.

그렇다면, 조합원이 될지 여부에 대한 선택권조차 없게 되는데 재건축조합은 이 토지의 소유권을 어떻게 확보할 수 있을까? 토지만을 소유한 자도 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자와 동일한 절차를 거쳐 매도청구소송을 진행해야 하는 것일까?

2. 검토

우선, 토지만을 소유한 자에 대한 매도청구소송은 일반적인 토지등소유자에 대한 매도청구소송과 그 성격이 일부 다르다. 조합사업에 동참할지를 묻는 최고절차가 필요없기 때문이다.

대법원 2008.2.29.선고 2006다56572 판결은 “도시정비법 제39조와 집합건물법 제48조 제1항의 규정을 볼 때 이 사건 재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 피고는 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다”고 판시하여 최고절차가 필요하지 않다는 점에 대하여 명백히 밝히고 있다.

그렇다면, 아무런 제한없이 다시 매도청구소송을 제기할 수 있을까?

이에 대하여 위 판례는 “집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고(대법원 2000.6.27.선고 2000다11621 판결, 대법원 2002.9.24.선고 2000다22812 판결 참조), 이러한 법리는 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고 절차를 요하지 않는다고 해석되는 피고에 대한 매도청구에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다. (중략) 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물법 제48조 제4항 소정의 2월 이내에 피고에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다”고 판시했다.

3. 결론

재건축조합의 입장에서 볼 때 일반 토지등소유자는 최고에 의한 답변기간이 도과한 시점 이후 2개월 이내에 매도청구소송을 진행해야 하지만, 사업구역 내 토지만을 소유한 자에 대하여는 조합설립등기를 마친 때로부터 2개월 이내에 매도청구소송을 제기해야 한다고 하였으므로, 그 기산점에 각별히 유념해야 한다.

또 토지만을 소유한 자에 대하여도 매도청구소송 제기를 못한 경우 또는 합의에 의한 매매계약이 해제되는 경우에 다시 조합설립을 해야 하는 등의 절차를 거쳐야 함을 고려하여 업무를 진행해야 할 것이다.