1. 사안의 개요

재개발조합은 현금청산자에 대해 도시정비법 제40조에 따라 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’)에 따라 수용절차를 진행해야 한다. 그런데 재개발조합의 조합원 소유의 재산 중 일부가 등기사항전부증명서 등의 오류로 인해 건축물대장에 등재되지 않아 종전자산평가에서 누락된 경우, 재개발조합은 조합원 재산을 수용해야 할 의무가 있는지가 문제된 바가 있다.

2. 검토의견

수용해야 한다는 조합원의 입장에서는 “공익사업법 제30조 제1항은 재결신청 청구를 할 수 있는 경우를 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 ‘협의가 성립되지 아니한 때’로 정하고 있을 뿐이므로(중략), ‘협의가 성립되지 아니한 때’에는 사업시행자가 토지소유자 등과 공익사업법 제26조에서 정한 협의절차를 거쳤으나 보상액 등에 관해 협의가 성립하지 아니한 경우는 물론 토지등소유자 등이 손실보상 대상에 해당한다고 주장하며 보상을 요구하는데도 사업시행자가 손실보상대상에 해당하지 아니한다며 보상대상에서 이를 제외한 채 협의를 하지 않아 결국 협의가 성립하지 않은 경우도 포함된다고 보아야 한다”라고 판시한 대법원 판결에 따라 종전자산평가에서 누락된 조합원의 재산에 대해 수용절차를 진행해야 한다고 주장한다.

그러나 법원은 “①도시환경정비사업에서 정비사업에 동의해 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 ‘토지등소유자’는 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다. 따라서 이러한 토지 등 소유자에게는 공익사업법이 적용될 여지가 없다.

②조합원이 종전자산평가에서 누락된 부동산의 소유자로서 공익사업법의 수용 대상이 되는 토지·건축물 또는 그 밖의 권리를 가지고 있는지에 관해, 미등기 무허가건물의 양수인은 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없어 그 소유권을 가지고 있다고 인정하기 어려운 면이 있다.

③대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 한다. 따라서 아파트를 분양받은 조합원에 대해 미등기 무허가건물에 관한 현금청산을 허용하게 되면 실질적으로 자신이 기존에 소유하던 토지 등에 대한 권리가액 일부를 이전고시 이전에 미리 지급받는 셈이 된다. 도시정비법 제57조의 청산금을 지급받는 일반 조합원에 비해 부당하게 우월적인 대우를 받는 것”이라는 이유로 재개발조합에 위 부동산에 대한 수용의무가 발생하지 않는다고 판시한 바 있다.

재개발조합은 관리처분계획 기준일 현재의 건축물 대장을 기준으로 관리처분계획을 수립하므로, 조합원이 건축물대장에 등재되지 아니한 미등기 무허가건물을 소유하는 경우 이를 제외한 나머지 재산만을 종전자산평가의 대상으로 삼게 된다. 따라서 조합원은 적어도 관리처분계획 기준일까지는 자신이 소유한 부동산을 건축물대장에 등록해 종전자산평가의 대상으로 만드는 등 재산권을 보호해야 한다.