조합이 협력업체와 용역계약을 체결하고, 이에 따라 협력업체가 용역을 제공한 사정이 있다로 하더라도, 현행 도시정비법의 각 규정에 따라 그 계약이 무효가 될 수 있는 가능성이 존재한다. 일부 조합에서는 협력업체와 조합 관계자들의 무지 또는 부정행위 등 여러 가지 이유로 계약이 무효되는 사례가 발생하게 된다.

아래에서는 조합의 용역계약이 무효가 되는 경우와 이를 유효로 만들 수 있는 방법을 알아본다.

▲용역계약이 무효되는 경우

① 예산에 포함되지 않은 경우

도시정비법 제24조 제3항 제5호에서는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약은 총회결의를 득해야 하고, 대법원은 이때 총회결의를 ‘사전결의’를 의미한다고 판단한다.

대법원 2011.4.28.선고 2010다105112 판결에서는 “조합의 예산으로 정해진 예비비 항목이 이미 모두 지출되어 소진된 상태에서 이 사건 용역계약이 체결된 것이라면, 이 사건 용역계약은 도시정비법 제24조제3항제5호에서 말하는 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당해 조합원 총회를 거치지 아니한 이상 무효로 보아야 한다”고 판단한 바 있다.

② 선정절차에 관한 규정을 위반한 경우

도시정비법 제11조 및 정비사업의 시공자 선정기준에서 시공사 선정방법을, 동법 제14조 제1항 제2호 및 정비사업전문관리업자 선정기준에서 정비사업전문관리업자의 선정방법을 정하고 있다.

한편, 동법 제24조 제3항 제6호는 설계자 및 감정평가 업체의 선정방법을 정하고 있긴 하나, 이는 조합 총회가 필요한 경우를 열거하는 것일 뿐, 총회 외의 경쟁입찰 방식 등에 대한 규정이 존재하는 것은 아니므로 이는 논의에 포함하지 않는다.

시공자 선정기준과 관련해 도시정비법 제11조 제1항은 정비사업조합이 시공자를 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 규정하고 있다. 이는 시공자 선정과정에서 조합임원이나 입찰참가업체의 부정행위의 발생 및 이로 인한 조합원의 부담 증가 등을 방지하는 것이 목적이다.

위 제11조 제1항의 위임에 따라 제정된 시공자 선정기준은 시공자 선정 절차에서 절차적 공정성을 확보하고 입찰 참가업체가 조합원들의 의결 내용을 왜곡하는 것을 방지해 조합원들의 시공자 선정에 관한 실질적인 의결을 할 수 있도록 시공자 선정의 방법 및 절차, 입찰 참가업체의 일정한 행위의 제한이나 금지 등에 관하여 규정하고 있다.

위와 같은 도시정비법 제11조 제1항 및 시공자 선정기준의 입법 목적 및 취지, 그 중요성 및 도시정비법이 위 제11조 제1항을 위반해 시공자를 선정한 조합과 선정된 시공자를 형사처벌하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 도시정비법 제11조 제1항은 강행규정으로 보아야 할 것이다.

그리고 도시정비법 제11조 제1항을 위반해 경쟁입찰의 방법이 아닌 방법으로 이루어진 시공자 선정결의는 강행규정을 위반한 것으로 무효라고 보아야 할 것이다. 이는 정비사업전문관리업체의 선정에 관하여도 동일하게 적용될 수 있다.

▲용역계약에 관한 사후 추인으로 유효로 만들 수 있는 여부

민법 제139조에 따른 무효행위 추인을 할 수 있다. 따라서 조합의 사후 추인으로 유효가 될 방법이 없는 것은 아니다. 다만, 무효행위 추인은 소급효가 없으므로, 소급효를 가진다는 취지의 합의가 필요할 것이다.

다만, 이와 같은 일반법리에 따른 추인이 불가능한 경우를 살펴보면, 시공자를 추진위원회에서 선정한 후 이를 조합에서 추인총회를 거쳐 추인한 결의의 효력에 대해 하급심 판결은 "강행규정에 위반한 결의를 추인한다고 해서 유효하게 된다고 볼 수는 없고, 추진위원회에서의 시공자 선정이 조합의 추인 결의에 의해 유효하게 된다면 도정법 제11조의 입법취지를 달성할 수 없고, 조합이 추인결의에 의해 OO을 시공자로 선정하는 새로운 결의를 한 것으로 보려면 새로운 결의 당시의 도정법 규정에 의한 요건을 갖춰야 한다.

조합은 현행 도정법 제11조제2항에서 정한 경쟁입찰에 준하는 방법을 새로 거치지 아니했으므로 추인 결의가 새로운 결의로써 유효하다고 볼 수 없다"고 판시해, 사후 추인으로 용역계약이 유효하게 되는 것은 아니라고 판단했다.

따라서 강행규정으로 그 선정주체 및 절차·방법에 관해 정하고 있는 시공자의 경우에는 이를 추인한다고 하여 일률적으로 유효가 된다고 할 수 없고, 선정절차와 방법만을 규정한 정비사업전문관리업자 또한 마찬가지라고 할 것이므로, 단순히 추인총회가 아닌 도시정비법이 정한 선정절차에 따른 요건을 갖추어 하자를 치유해야 한다.