도시정비법은 “주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다”라고 규정하여 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하고 있다.

그런데 재개발·재건축 조합의 정관에 위와 같은 도시정비법의 규정이 반영되지 않아, 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격에 관해 도시정비법과 다르게 규정되어 있는 경우가 있다. 이 경우 해당 조합의 정관 규정에 따라 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자에게 조합원 자격이 인정될 수 있을까?

재건축·재개발 조합의 정관 규정이 도시정비법의 규정과 상이하다고 하여 그 정관 규정이 반드시 무효가 되는 것은 아니다, 그러나 강행법규인 도시정비법의 규정과 상이한 재건축·재개발 조합의 정관 규정은 무효이다.

법원도 “전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 한 갑 재건축조합의 정관 규정 및 상가관리처분계획이 구 도시정비법 시행령 제52조 제2항에 위반하여 무효”라고 하고(대법원 2010.3.25. 자 2009무165 결정), “강행법규에 위반되어 무효인 정관규정은 추인에 의하여 유효로 될 수 없는 것”이라고 하여(인천지방법원 2006.6.29 선고 2005가합12151 판결) 강행법규인 도시정비법의 규정과 상이한 재건축·재개발 조합의 정관 규정이 무효라고 했다.

그럼 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하는 도시정비법 규정은 강행법규에 해당하는 것일까?

투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하는 도시정비법 규정은 재건축·재개발 사업의 건축물 또는 토지가 다른 일반 건축물에 비해 가격 상승률 커 투기의 대상이 되어 주택시장에 교란 등의 문제가 발생하자, 투기 수요를 차단해 주택시장을 안정화시키기 위해 도입됐다.

위와 같은 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하는 도시정비법 규정의 도입 배경 및 입법취지, 부동산 투기 등의 부작용을 방지해야 할 공익적 필요성, 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하는 도시정비법 규정을 강행법규로 보지 않을 경우 당해 규정이 형해화 되고 입법목적의 달성이 할 수 없는 점 등에 비추어 보면,

투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하는 도시정비법 규정은 강행법규에 해당할 것이다.

법원은 “구 도시정비법(2016.3.29. 법률 제14113호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 나.목은 재건축사업에서의 ‘토지등소유자’란 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자라고 정의하고 있고, 같은 법 제19조 제1항, 제2항은 ‘토지등소유자 중 사업에 동의한 사람’만 재건축사업의 조합원이 될 수 있다는 취지로 규정하면서, 다만, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에는 그 중 1명만 조합원에 해당하고, 투기과열지구에서는 조합설립인가 후 토지 등을 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다는 등 몇 가지 예외를 열거하고 있다.

그리고 정비사업에서 조합원들 간의 형평을 도모하고, 사업을 안정적이고 투명하게 진행하며, 부동산 투기 등의 부작용을 방지해야 할 공익상의 필요가 매우 큰 점 등에 비추어 보면, 조합원의 자격 내지 범위에 관한 위 각 규정은 강행규정이라고 해석된다”고 했다(춘천지방법원 2019.10.1. 선고 2017구합242 판결).

이러한 법원의 태도에 비추어 보아도 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격을 제한하는 도시정비법 규정은 강행법규에 해당할 것이다.

따라서 조합 정관에 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격에 관하여 도시정비법과 다르게 규정되어 있다고 하더라도, 이러한 정관 규정은 강행법규에 위반되어 무효이므로, 조합설립인가 후 또는 관리처분계획인가 후 투기과열지구에서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 재건축·재개발 조합의 조합원이 될 수 없을 것이다.