재개발조합이 분양신청 절차를 마치고 관리처분계획인가를 받은 후 이주를 진행하고 있는데 일부 조합원들이 조합의 사업성 악화 등을 이유로 청산을 희망하는 경우가 있다.

조합은 청산희망자의 청산요청을 거부할 경우, 이주 등 절차의 지연으로 이어지기 때문에 특별한 사정이 없는 한 조합 및 조합원 전원의 이익을 위해 해당 조합원을 청산자로 인정해주는 결의를 추진한다.

일반적인 조합에서는 조합원을 청산자로 변경하는 내용을 담은 정관 등이 존재하지 않는다. 이때 조합에서 조합원을 현금청산자로 만들 수 있는 방법은 무엇일까.

도시정비법 제72조, 제73조 제1항에 따르면, 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등은 분양신청기간 만료일 다음날 조합원 지위를 상실하고 현금청산자가 된다.

도시정비법에서는 위와 같이 현금청산자가 되는 경우 외에 특별히 재개발조합원을 현금청산자로 하는 절차에 관하여는 규정하고 있지 않다. 도시정비법 제40조 제1항 제2호에서는 조합원의 자격에 관한 사항은 도시정비법 조합의 정관에서 정하도록 규정하고 있다.

대법원은 분양신청을 하지 않아 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하는 결의를 하면서 그들의 권리 내용을 제한한 경우에도 그 결의가 무효가 아니라고 판단(대법원 2014.8.20.선고 2012두5572 판결)한다.

따라서 조합은 조합정관에서 정하는 내용과 방법을 통해 조합원을 현금청산자로 변경할 수 있을 것이다.

조합정관은 특정 조합원을 현금청산자로 변경하는 절차나 또는 조합원이 분양신청 이후에 아무런 이유없이 현금청산을 신청하면 다 받아들이도록 하는 내용은 존재하지 않는 것이 일반적이다.

도시정비법 제40조 제1항 제2호, 제3항은 조합원 자격에 관한 정관변경시 총회 결의 의결정족수는 조합원의 3분의 2 이상의 찬성을 요구하고 있다.

이에 관해 대법원은 “재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 조합원의 자격에 관한 사항이나 조합의 비용부담이 당초 재건축결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하고 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제40조 제3항, 제1항 제2호, 제8호의 규정을 유추적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다”고 판시하고 있다.

종합해 보면, 일반적인 조합정관에는 특별 조합원을 현금청산자로 만드는 절차는 규정하고 있지 않고 있으므로, 조합원을 현금청산자로 만드는 데는 총회결의가 필요한데, 이때 총회 결의 정족수는 도시정비법을 유추적용해 조합원 3분의 2이상의 동의가 필요한 것이다.

특정조합원을 현금청산자로 만들기 위해서는 반드시 조합원 3분의 2 이상의 동의의 의결정족수를 갖춘 총회 결의가 있어야 할 것인데, 그런데 실무적으로 특정조합원의 이익을 위해 조합총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받는 것은 쉬운 일이 아니다. 조합의 사업진행 속도를 위해서는 청산을 원하는 조합원들과의 합의가 필요해 조합은 진퇴양난의 상황에 빠지게 된다.

이같은 사안을 조합원의 자격을 변경하는 것으로 국한해 해석할 필요가 있을까? 일반 조합정관에 따르면, 조합원은 자신이 소유한 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도했을 때에는 해당 조합원은 그 자격을 즉시 상실하게 되고 그 권리·의무를 매수인이 포괄적으로 승계하도록 정하고 있다.

조합원들이 현금청산자가 되어 지급받을 청산금에 대한 합의를 근거로, 조합이 해당 조합원의 건축물 소유권을 매수한다면 어떨까? 조합은 해당 조합원의 권리·의무를 포괄적으로 즉시 승계하게 된다. 이때 조합이 조합원으로부터 그 부동산을 매수하는 금액이 조합사업비 예산 내에 포함되어 있기만 하다면, 조합원 3분의 2 이상의 동의가 아닌 일반정족수의 총회 등을 거쳐 그 건축물 등을 매수할 수 있을 것이라고 판단할 수 있을 것이다.

물론 법적, 논리적 최선책은 조합원 3분의 2이상의 동의를 받은 총회로써 조합원 자격을 변경시키는 것이다. 다만, 위에서 살핀 바와 같은 조건이 만족된다면 3분의 2이상의 동의가 전제되지 않더라도 청산을 원하는 조합원과 합의를 이끌어낼 수 있을 것이라 예측해본다.