도시정비법 2017.2.8.자 전부개정(시행 2018.2.9.)으로 인해, 구 도시정비법(2017.2.8.자 개정되기 전, 이하 ‘구 도시정비법’) 제47조에서 규정한 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’는 현행 도시정비법 제73조로 조문 위치가 변경되고, 내용 중 일부가 수정되었다.

다만, 2018.2.9. 시행 전부개정법 부칙 제18조에 따르면 위 제73조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용된다.

따라서 2018.2.9. 전부개정법 시행 이후 관리처분계획인가를 신청하는 조합의 경우, 구 도시정비법과 달리 현금청산 절차에 어떠한 변화가 있는지, 특히 현금청산대상자들에 대한 감정평가사 추천 기회 보장과 관련하여 살펴볼 필요가 있다.

구 도시정비법 제47조 제1항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 현금으로 청산하여야 한다”고 규정하고 있다.

구 도시정비법 시행령 제48조는 “청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다”고 규정해, 청산금액에 대한 감정평가 실시를 임의적 절차로 두었다.

이에 따라 보상계획의 공고 및 열람 통지, 토지조서 및 물건조서의 작성, 감정평가업자의 선정 등 선행절차를 거쳐야 하는 토지보상법에 따른 협의절차와 구 도시정비법 간에 충돌이 발생해 재개발조합이 반드시 토지보상법 상의 협의절차를 따르지 않아도 적법한지와 관련한 문제가 제기되었다.

이에 대해 대법원은 “토지보상법 상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로, 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다”고 판시함으로써, 도시정비법 상 협의절차를 거쳤다면, 토지보상법 상 협의절차는 거칠 필요가 없다는 판단을 내렸다(대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877 판결 참조).

그러나 위 판결에 대해서는 토지보상법과 도시정비법의 법체계, 정비사업 절차의 특수성 등을 잘못 이해했다는 비판이 이어졌고, 실무적으로는 위 판결에도 불구하고 토지수용위원회가 조합의 수용재결신청 시 토지보상법이 정한 협의절차를 거칠 것을 요구하는 경우가 발생했다.

이에 따라 2018.2.9. 시행 도시정비법의 전부개정으로 도시정비법 시행령 제60조 제1항은 “청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 토지보상법 제68조 제1항에 따른다”로 개정되었고, 이로써 현금청산 시 토지보상법 상의 보상액 산정 절차를 반드시 거쳐야 하는 것으로 명확해 졌다.

즉, 현행 도시정비법이 적용되는 경우에는, 토지보상법 제68조 제1항에 따라, 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(시·도지사와 토지소유자 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 않는 경우에는 2인)을 선정해 토지 등의 평가를 의뢰해야 하고, 사업시행자가 위 감정평가업자를 선정할 때에는 해당 토지 관할 시·도지사와 토지소유자는 감정평가업자 각 1인씩 추천할 수 있게 되었다. 그리고 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함해 감정평가업자를 선정해야 한다.

결국 현행 도시정비법에 따르면, 재개발조합의 경우 현금청산대상자들에 대한 감정평가사 추천권이 보장되게 되었으므로, 재개발조합이 현금청산 절차를 진행하기 위해서는 종전과 달리 현금청산대상자들에 대한 감정평가사 추천 기회를 반드시 보장해야 함을 유의햐야 한다.