구 주택공급에 관한 규칙 제26조 제5항은 국토교통부령 제565호로 개정되기 전까지 당첨이 취소되거나 공급계약이 체결되지 아니하는 등의 사유로 미계약 물량이 발생하고 예비입주자가 없는 경우, 사업주체가 비공개 또는 수의계약의 방법으로 미계약 물량을 공급할 수 있도록 규정하고 있었다.

그런데 현행 주택공급에 관한 규칙은 당첨이 취소되거나 공급계약이 체결되지 아니하는 등의 사유로 미계약 물량이 발생하고 예비입주자가 없는 경우, 사업주체가 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로 미계약 물량을 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 

주택공급에 관한 규칙을 위반해 당첨이 취소된 입주자는 조합을 상대로 수분양자 지위 확인의 소 등을 제기하여 당첨 취소에 대해 다투는 경우가 종종 있다.

특히 해당 조합의 입주자모집공고가 주택공급에 관한 규칙이 국토교통부령 제565호로 개정되기 전에 이루어져 입주자 모집이 국토교통부령 제565호로 개정되기 전의 구 주택공급에 관한 규칙에 따라 이루어진 경우, 당첨이 취소된 입주자는 위 구 주택공급에 관한 규칙에서 사업주체가 비공개 또는 수의계약의 방법으로 미계약 물량을 공급할 수 있도록 규정하고 있음을 이유로, 조합에게 당첨이 취소된 입주자에게 미계약 물량을 공급하는 내용으로 조정을 하자고 제안하는 경우가 있다. 

조합은 예비입주자도 없는 상태에서 미계약 물량을 신속히 해소하고, 당첨이 취소된 입주자와의 분쟁을 신속히 종료하고자 법원의 조정을 통해 당첨이 취소된 입주자에게 미계약 물량을 공급하려고 하는 경우가 있다. 

그러나 국토교통부령 제565호로 개정된 주택공급에 관한 규칙 부칙에는 국토교통부령 제565호로 개정된 제26조 제5항의 적용을 배제하거나, 그 적용에 관한 경과규정이 존재하지 않는다.

또한 주택공급에 관한 규칙 제26조 제5항은 사업주체가 당첨이 취소되는 등의 사유로 공급되지 못한 미계약 물량을 재공급할 때 적용되는 규정이므로, 특별한 사정이 없는 한 미계약 물량을 재공급할 때를 기준으로 적용될 법령을 정해야 할 것으로 생각된다.

조합이 법원의 조정을 통해 당첨이 취소된 입주자에게 미계약 물량을 공급하는 경우, 이러한 주택의 공급은 입주자모집공고 시점이나 분양계약을 체결한 시점에 소급하여 당첨이 취소된 입주자에게 미계약 물량을 공급하는 것이 아니라, 현재 시점에서 조정을 원인으로 하여 당첨이 취소된 입주자에게 미계약 물량을 재공급하는 것에 해당한다.

따라서 조합의 입주자모집공고 당시 국토교통부령 제565호로 개정되기 전의 구 주택공급에 관한 규칙이 적용되었다고 하더라도, 당첨이 취소되거나 공급계약이 체결되지 아니하는 등의 사유로 발생한 미계약 물량을 재공급할 때에는 그 미계약 물량을 재공급할 당시의 주택공급에 관한 규칙이 적용되어야 할 것으로 생각된다.

사업주체가 주택을 재공급할 경우, 사업주체가 입주자모집공고 승인을 받은 때나 수분양자와 분양계약을 체결할 때 시점의 주택공급에 관한 규칙이 적용되어야 하는지, 실제 주택을 재공급할 때 시점의 주택공급에 관한 규칙이 적용되어야 하는지에 관한 명시적 판례나 유권해석은 없는 것으로 보인다.

그러나 국토교통부는 주택공급에 관한 규칙(시행 2021.5.28. 국토교통부령 제851호 2021.5.28. 일부개정) 제47조의3 제2항을 개정하면서, 보도자료에 "(적용시점) 5.28.이후 계약취소 등으로 재공급이 필요하여 입주자 승인권자에게 재공급 승인절차를 신청하는 물량부터 적용"이라고 기재하여, 위 제47조3 제2항이 사업주체가 입주자모집공고 승인을 받거나 수분양자와 분양계약을 체결한 시점과 관계없이 사업주체가 주택을 재공급하는 시점을 기준으로 적용된다고 한 적이 있다.

따라서 조합의 입주자모집공고 당시 국토교통부령 제565호로 개정되기 전의 구 주택공급에 관한 규칙이 적용되었다고 하더라도, 당첨이 취소되거나 공급계약이 체결되지 아니하는 등의 사유로 발생한 미계약 물량을 재공급할 때에는 그 미계약 물량을 재공급할 당시의 주택공급에 관한 규칙이 적용되어야 할 것이다.

그러므로 조합은 당첨이 취소된 입주자와의 소송과정에서 당첨이 취소된 입주자에게 미계약 물량을 공급하는 내용의 조정을 하고자 하는 경우, 이러한 조정에 따른 주택공급이 주택공급에 관한 규칙 위반에 해당할 수 있음을 양지해야 하고, 이러한 조정을 하기 전에 반드시 조정내용이 주택공급에 관한 규칙에 위반되는지 여부에 대해 검토할 필요가 있다.


출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)