조합이 사업시행계획서를 작성하는 경우 서울시 행정지침 상 ‘클린업 시스템상 개략적인 추정분담금’을 공개하도록 되어 있고, ‘개략적인 추정분담금’은 서울특별시 공공지원하에서 추정분담금 검증위원회를 거쳐 적정성을 검토받도록 되어 있다.

다만 이는 행정지침으로서 절차 등에 대한 명문규정이 없다.

추정분담금 검증을 거치지 않고 사업시행계획인가 총회를 개최하는 경우, 사업시행인가 총회의 내용(총사업비)과 추정분담금 검증위원회를 통화한 내용(총사업비)가 달라질 경우, 이를 근거로 조합원 총회 또는 사업시행계획인가가 무효가 될 수 있을까?

서울시 도시정비조례에 따르면 서울시는 2012. 12. 17. 추정분담금 검증시스템을 구축해 시행했고, ‘추정분담금 검증위원회’를 구성해 3단계[△조합설립 동의서 징구 전 △사업시행인가 총회 개최 전 △분양신청 통지(공고)시]를 거치도록 하고, 2013. 1.부터 자치구별 ‘추정분담금 검증위원회’를 구성해 운영하고 있다.

한편, 도시정비법에는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등소유자에게 제공해야 한다고 규정하고, 나머지 절차에서는 아무런 규정을 두고 있지 않다.

추정분담금 검증위원회의 검증을 받도록 한 것은 도시정비법이나 서울시 조례에서 정하고 있는 것이 아니고 서울시의 지침에 따른 것이므로, 이를 위반해 추정분담금 검증위원회 검증을 받지 않고 사업시행계획인가를 받았다고 하여 인가된 사업시행계획에 하자가 있다거나 사업시행계획인가처분에 법령을 위반한 하자가 있다고는 볼 수 없을 것이다.

실제 서초구에서는 2016년경 서울시 지침에서 3단계 검증을 받도록 한 것과 달리 2단계 검증을 받는 것으로 변경해 운영하고 있는바, 위 서울시 지침에는 법률과 같은 구속력은 없다.

관할관청이 이와 같은 이유로 사업시행인가를 반려한다면, 조합은 재량권 일탈·남용을 이유로 사업시행인가 반려처분취소 청구소송 등을 제기해야 할 것이다. 

다만, 추정분담금 검증위원회의 검증을 거친 추정분담금 액수와 사업시행계획의 추정분담금 액수가 현저히 차이가 나는 경우, 조합원들은 재개발조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용 부담’에 관한 사항이 재개발 결의 당시와 비교해 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하므로 도시정비법 제40조 제1항 제13호, 제3항의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2이상의 동의를 받았어야 한다고 주장하며(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결, 대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결 참조) 인가받은 사업시행계획의 취소를 주장할 수 있다.

그 기준은 도시정비법 제50조 제1항 단서, 동법 시행령 제46조 제1호에 따라 정비사업비 변경 비율이 10% 범위 내인지 아닌지가 될 것이 유력하다.

한편, 그 하자를 다투는 소송의 종류에 관해 살펴보면, 이때 사업시행계획을 변경하면서 도시정비법상 동의요건을 갖추지 않았다는 흠을 이유로 사업시행인가처분의 취소를 구하는 경우 이는 인가처분의 취소가 아닌 사업시행계획 자체의 취소를 구해야 하고(대법원 2010두1248판결), 기본행위 무효를 내세워 인가처분에 대한 무효확인 또는 취소를 구할 수 없으므로(대법원2009두4913 판결), 사업시행계획인가처분의 하자를 다투는 것은 부적법할 것이다.

또한 대법원은 “따라서 사업시행계획이 확정된 후에는 항고소송의 방법으로 사업시행계획의 취소 또는 무효확인을 구할 수 있을 뿐이고, 절차적 요건에 불과한 조합총회결의만을 대상으로 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 허용되지 아니한다”(대법원 2010.1.28. 선고 2009다84646 판결, 대법원 2009.11.2.자 2009마596 결정)고 판시한다.

따라서 이미 수립된 사업시행계획에 대해 관할 관청의 인가를 받는다면 조합원들이 사업시행계획 수립 총회 결의에 대해 다투는 것은 허용되지 아니할 것이다.

서울 소재 조합으로서 공공관리제 대상인 경우, 추가분담금 검증위원회를 거쳐 추정분담금을 산출하는 것이 기본일 것이다.

다만, 이를 거치지 않고 총사업비를 산출해도 그 사유만으로 반드시 사업시행계획인가가 무효가 되는 것은 아니나, 그 사업비가 추후 추가분담금 검증위원회에서 산출한 총사업비와 차이가 조합원의 이해관계에 영향을 미칠 정도로 중대하지 않아야 할 것이다. 만약 중대하다면, 사업시행계획 변경을 위한 총회에서 가중정족수를 충족시켜야 할 것이다.