A조합이 일반분양 당첨자를 선정해 공급계약을 체결했는데 관할관청에 의해 부적격 당첨자가 적발돼 A조합은 각 수분양자들에게 분양계약 해제 통보서를 발송했다.

이 A조합은 일반분양시에 전매제한기간이 있었는데, 이 시점이 도과하지 아니한 상황에서 각 수분양자들과 분양권양도계약을 체결했다고 주장하는 양수인들이 나타나 분양권을 달라고 주장한다. 

A조합 부적격당첨으로 적발된 각 조합원에게 발송한 계약해제통보서가 도달했다면 특별한 사정이 없는 한 위 분양계약은 계약 내용에 따라 해제된다.

분양계약에 정한 위약금도 A조합에 귀속되게 된다. 그렇다면 전매제한기간에 분양권 양도계약을 체결한 양수인은 적법한 수분양자들로서 보호될 수 있을까?  

최근 하급심은 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 1년 동안 전매가 금지되는 아파트에 B가 입주자로 선정되었는데 B는 C회사와 아파트 분양계약을 체결한 후 전매금지기간 중 D와 수분양권양도계약을 체결한 사안에 대해 판결을 내놨다.

법원은 “구 주택법 제41조의2 제1항 제2호는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없다고 정하고 있는데, 위 규정은 전매금지기간 내에 체결된 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정에 해당한다고 봄이 타당하고, 따라서 위 수분양권양도계약은 강행규정인 구 주택법 제41조의2 제1항 제2호에 반하여 전매금지기간 중에 체결된 것이므로 무효”라고 판시했다. 

그러나 기존 대법원은 현행 주택법 제64조와 같이 주택의 전매행위 제한에 관하여 규정하고 있는 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 개정되기 전) 제38조의3에 관해 “전매제한기간 내에 한하여 전매수인이 당초의 수분양자와 사이에 이루어진 전매제한기간 내의 전매의 법률상 효과를 사업주체에 대하여 대항할 수 없다는 것이지, 사업주체가 이를 사유로 분양계약상의 규정에 따라 계약을 해제하거나 같은 법 제38조의3 제3항 소정의 환수조치를 취하지 아니하고 있음에도 불구하고 전매제한기간이 경과된 후까지 사업주체에 대하여 위 전매로 인한 법률관계를 주장할 수 없다는 취지는 아니다. 

그러므로 전매행위가 위 전매제한기간 내에 이루어지더라도 그 후에 위 전매제한기간이 경과된 경우, 전매수인과 당초 수분양자와 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체에게도 주장할 수 있다”고 판시했다. 

요약하면, 대법원은 수분양자가 전매금지기간에 분양권을 양도한 경우에도 전매금지기간 중에 계약을 해제하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전매금지기간이 도과하면 분양권 양도계약은 유효하다고 판시하고 있다. 

아직 대법원의 입장이 변경된 것은 아닌 것으로 보이므로 조합에서는 무조건 이를 무효로 놓고 업무를 처리해서는 안될 것이고, 의사표시 도달 시점, 전매제한기간, 분양권양도에 관한 승인의 존재 여부 등을 바탕으로 신중히 처리해야 한다.

다만, 하급심에서 이를 무효로 보는 판결이 나왔고, 현재 주택에 관한 정부 정책기조 등에 발맞추어 법해석이 달라질 수 있는 가능성이 충분하므로 향후 판결의 추이를 지켜봐야 한다.