A재개발조합은 도시정비법 제74조 제2항 제1호 가목에 따라 시장·군수 등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가에 따라 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(이하 ‘종전자산’), 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(‘종후자산’) 등에 대한 감정평가결과를 거쳐 관리처분계획을 수립하고 시장·군수 등의 인가를 받았다.

그런데 몇 년 후 종후자산 중 근린생활시설의 주차장 면적이 누락된 것이 발견되었고, 근린생활시설의 일부 경미한 설계변경이 발생했다. 

A재개발조합은 종후자산 중 근린생활시설에 대해 감정평가를 다시 해 관리처분계획을 변경하려고 하는데, 이때에도 감정평가업자 선정 등과 관련해 종전과 같은 절차를 거쳐야 하는 것일까?

일단 도시정비법 제74조 제2항 제1호 단서에서는 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하려는 경우 종후자산가격과 종전자산가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의해 산정할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 전원이 합의하지 않는 경우에 감정평가 절차 등에 관하여는 규정하고 있지 않다.

관리처분계획 변경 시에도 관리처분계획 수립시와 같은 감정평가 절차를 거쳐야 하는지 여부는 조합원들 간의 형평문제, 관리처분계획 변경에 따른 감정평가의 성격, 도시정비법 제74조 제2항의 취지를 고려해야 한다.

하급심 판례 중에는 “재개발사업상의 관리처분계획을 작성하기 위한 토지 등의 평가는 조합원들 사이에 분양, 즉 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는데 주된 목적이 있고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 평가는 공익사업을 시행함에 있어 보상가액을 정하기 위한 것이다. 

토지에 대한 정당한 보상액을 정하는데 있어서는 양자의 주된 목적에 차이가 있으므로 감정평가업자가 관리처분계획 수립을 위한 토지 등의 평가를 하면서 위 법률 등을 참작한다고 하더라도 위와 같은 평가목적에 맞추어 적절한 수정 등을 함으로써 조합원 사이에 형평성이 유지되도록 하여야 한다”고 판시하고 있다. 이는 종전자산 평가와 관련된 판시이나 종후자산 평가 또한 조합원들 사이의 권리가액 산정에 영향을 미치므로 종후자산 평가 또한 조합원 사이에 형평성이 유지되도록 할 필요가 있다.

A재개발조합은 종전 관리처분계획의 종후자산 평가시 주차장 면적이 누락되었고 경미한 설계변경이 발생했는데, 이는 종전 종후자산감정평가를 보완하는 성격이 강한 것으로 보인다.

당초 없던 주차장이 생긴 것이 아니라 원래 있던 주차장이 종후자산 평가 과정에서 누락되었을 뿐이고, 경미한 설계변경은 기존 감정평가 결과를 약간만 보완하면 되는 것이지 전면적으로 재평가가 필요한 것은 아니기 때문이다.

아울러 도시정비법 제74조 제2항에서 조합원 분양분을 포함해 종전자산과 종후자산을 평가할 때 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정하도록 규정하고 있는 것은 공정한 재산 가액의 평가를 통해 재산권의 침해를 방지하고 형평에 맞는 분양설계에 의한 관리처분계획이 작성되도록 하기 위한 취지이다. 

이와 같이 관리처분계획 변경 시 감정평가 절차에 관한 규정이 없는 상황에서 근린생활시설만 다른 감정평가업체를 선정하는 경우 기존 공동주택 감정평가 결과를 고려해 근린생활시설의 감정평가를 하는 것이 아니므로 목적물에 따라 감정평가결과에 차이가 발생할 수 있고 이는 조합원들 사이의 형평을 해칠 수 있다. 

그리고 A재개발조합에서 변경하려는 관리처분계획의 내용은 새롭게 설계변경이 이루어진 것이 아니라 기존 근린생활시설 감정평가 결과를 보완하는 정도에 불과하고 기존 감정평가업체가 감정평가를 진행한다 하더라도 도시정비법 제74조 제2항의 취지에 반하는 것이 아니므로, A재개발조합이 관리처분계획을 변경 시 근린생활시설 종후자산 평가에 대해 도시정비법 제74조 제2항 제1호 가목에 따른 감정평가 절차를 거치지는 않아도 될 것으로 보인다.