도시정비법(2012.12.18. 법률 제11580호로 개정되기 전의 것)은 주택재개발사업 등 정비사업이 부동산 경기침체, 사업성 저하 및 주민 갈등 등으로 지연·중단되고 있음에 따라 사업의 지나친 지연으로 인한 각종 폐해를 방지하기 위한 출구전략의 일환으로 이른바 ‘뉴타운·정비사업 일몰제’를 도입했다.

그리고 2015.9. 도시정비법 개정을 통해 2012.1.31. 이전에 정비계획이 수립된 추진위원회에 대해서도 일몰제를 적용할 수 있게 되었다. 

일몰제 도입에 따라 사업 추진이 어려운 지역은 주민의사 및 일정한 경과기간 요건 충족시 관할 행정청이 정비예정구역 또는 정비구역(이하 ‘정비구역 등’)을 해제하거나(제20조, 필요적 해제) 직권으로 해제할 수 있도록 했다(제21조, 직권해제).

도시정비법 제20조(필요적 해제)에 따른 각 정비사업의 종류별 해제 요건은 [표]와 같다.

도시정비법 제20조 및 제21조에 따라 정비구역 등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보며(제22조 제1항),추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고 해당 내용을 지방자치단체 공보에 고시해야 한다(제22조 제3항).

일몰제가 적용되어 정비구역 등이 필요적 해제되는 경우 토지등소유자 또는 조합원은 기존에 투입되었던 사업비 등을 회수할 수 없게 되어 매몰비용이 발생하게 된다.

이때 토지등소유자 또는 조합원 개인이 추진위원회 또는 조합이 제3자에게 부담한 채무에 대해서도 책임을 부담하는지에 대하여는 견해 대립이 있다. 다만, 개인적으로 추진위원회 또는 조합의 채무에 대해 연대보증을 한 사람은 연대보증인으로서 채무를 부담하게 된다.

정비구역 등이 직권해제되는 경우와 달리 필요적 해제되는 경우에는 정비구역의 지정권자로부터 비용의 보조를 받을 수 없어 매몰비용이 더 커지게 된다.

이에 대해 토지등소유자 또는 조합원 개인이 채무를 부담하는지에 대하여 견해 대립이 있는 만큼 정비구역 일몰제가 적용되어 정비구역 등이 해제되기 전에 사업을 추진할지 여부를 신중히 따져보아야 할 것이다.