[하우징헤럴드] 도시정비법은 ①조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때, ②수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자는 1세대로 봄)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 


그리고 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하는 것을 기준으로 관리처분계획을 수립한다고 규정하고 있다.

위 규정과 관련해 최근 대법원은 “일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호”하는 취지의 규정이라고 판시하면서,

“재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”라고 판시했다.

즉, 조합설립인가 후 다물권자인 ‘1인’의 토지등소유자로부터 부동산 소유권을 양수한 경우 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자가 됨을 명확히 했다.

그렇다면, 조합설립인가 이후 ‘1인’이 아닌 ‘1세대의 구성원’으로부터 부동산을 양수한 경우 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자가 되는지 문제된다.

이에 관해 법제처는 도시정비법상 재개발사업 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합설립인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 사안에서 “(양수인) 甲은 도시정비법 제19조 제1항 각호 외의 부분의 토지등소유자로서 A, B, D와 별도로 단독조합원의 자격을 가진다고 할 것이다”라고 해석했다.

또한, 이에 관해 하급심은 제1심에서 “1세대의 구성원들로부터 각각 토지를 양수한 수인의 토지등소유자들과 양도인 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 위 사람들이 분양신청을 하기 위해서는 위 사람들 모두 사이에서 1인의 대표조합원을 정해야 한다고 봄이 타당하다”고 판시했다. 


그러나 항소심인 제2심에서는 위 제1심 판결과 달리, “원고들 및 F등 사이에 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호 및 제3호가 중첩 적용되어 이들 전체를 대표하는 1인을 대표조합원으로 정해야 한다고 보기 어렵고, 원고들 사이에서 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 따라 그 수인을 대표하는 1인을 대표조합원으로, F 등 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을 대표조합원으로 정하면 족하다고 봄이 타당하다”고 판시했다. 

즉, 1세대가 소유하고 있던 부동산들을 원고들과 I 등이 양수한 경우, 양수인 1인 원고들 사이에 1인을 대표조합원으로 정하여 분양신청을 하면 1개의 분양권을 가지고, 양수인 2인 F 등 사이에 1인을 대표조합원으로 정하여 분양신청을 하면 별도로 1개의 분양권을 가지게 되는 취지로 판시했다. 위 항소심 판결은 현재 상고심 계속 중이다.

법제처와 위 제2심에서 양수인이 별도의 단독 조합원의 지위를 가진다고 판시한 근거를 정리하면, ①도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘1인의 토지등소유자’는 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로서 여기에 ‘1세대의 토지등소유자’가 포함된다고 확장하여 해석하기는 무리가 있으므로, 사안의 경우 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 제2호가 중첩 적용된다고 볼 수 없는 점,

②1인의 토지등소유자(A)로부터 건축물의 소유권을 양수한 C와 1인의 토지등소유자(B)로부터 건축물의 소유권을 양수한 D에게 각각 조합원 지위를 인정해주더라도 조합설립 이후 지분쪼개기 등을 통하여 투기세력의 유입을 억제하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 도시정비법 규정의 입법취지나 목적에 반하지 않는 점,

③‘1인의 토지등소유자’를 ‘1세대의 토지등소유자’로 확대하여 해석할 경우 조합설립인가 후 부동산의 소유권 등을 양수한 자에게 양도인과 같은 세대를 구성하는 자가 소유하는 부동산까지 파악할 것을 요구하는 것이 되어 부당할 뿐만 아니라 그와 같은 부동산이 있다는 우연한 사정으로 그 법적 지위를 매우 불안정하게 만드는 점,

④도시정비법 제39조에 따라 수인의 토지등소유자는 원칙적으로 부여받는 조합원의 자격을 '투기세력의 유입방지'라는 정책적 목적하에 예외적으로 제한받게 되는 것이라 할 것이므로, 도시정비법 제39조의 해당 여부는 명문에 따라 엄격하게 해석하여야 하는 점,

⑤도시정비법에서 조합설립인가 후 수인의 토지등소유자 일부가 양도·양수로 인해 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 경우까지도 이를 1세대로 간주하는 명문의 규정을 두고 있지 아니하는 점 등이 있다.

따라서 사안의 경우 도시정비법 제39조 제1항 제2호와 제3호가 중첩 적용되지 않고, 1세대의 구성원으로부터 부동산을 양수한 자는 별도로 단독 조합원의 지위를 가지게 된다고 보는 것이 타당하다고 사료된다.

남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵

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