[하우징헤럴드] 도시정비법에 따르면 사업시행자는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고해야 한다(도시정비법 제50조 제1항).


조합과 같은 사업시행자는 정비사업을 진행하면서 사업시행계획을 변경하여 인가를 받는 경우가 있는데, ①도시정비법 제50조 제1항 단서의 ‘경미한 사항의 변경’과는 구분되는 개념으로, 사업시행계획의 ‘주요 부분이 실질적으로 변경’되었다고 보는 기준이 무엇인지, ②사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 종전 사업시행계획에 대하여 다툴 소의 이익이 일률적으로 소멸하는지, ③사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 종전자산평가의 기준시점이 당초 사업시행계획 인가일인지, 사업시행변경계획 인가일인지가 문제된다.

먼저 사업시행계획이 실질적으로 변경되었다고 보는 기준에 대해 살펴본다.

대법원은 “당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획을 수립하여 당초 사업시행계획을 대체하였는지 여부는, 사업시행계획 중 변경된 내용, 변경의 원인 및 그 정도, 당초 사업시행계획과 변경 사업시행계획 사이의 기간, 당초 사업시행계획의 유효를 전제로 이루어진 후속행위의 내용 및 그 진행 정도 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것이다”라고 판시했다.

즉, 변경 내용과 원인 및 그 정도, 당초 계획과 변경 계획 사이의 기간, 후속행위의 내용 등을 종합적으로 고려하여 사업시행계획이 실질적으로 변경되었는지 여부를 판단하고 있다. 따라서 단위 세대 및 평형, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이, 건축 연면적 등이 사업시행계획의 주요 부분이 변경된 경우, 사업시행계획의 실질적 변경에 해당될 여지가 높다고 사료된다.

다음으로, 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우 종전 사업시행계획에 대하여 다툴 소의 이익이 일률적으로 소멸하는지에 대해 살펴본다.


대법원은 “당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받음으로써 새로운 사업시행계획이 당초 사업시행계획을 대체하였다고 평가할 수 있는 경우에는 그 효력을 상실한다”고 판시했다.

또한 대법원은 “당초 사업시행계획을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획이 수립되어 시장·군수로부터 인가를 받았다는 사정만으로 일률적으로 당초 사업시행계획의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸된다고 볼 수는 없고, 위와 같은 후속 행위로 토지 등 소유자의 권리·의무에 영향을 미칠 정도의 공법상의 법률관계를 형성시키는 외관이 만들어졌는지 또는 존속되고 있는지 등을 개별적으로 따져 보아야 한다”고 판시했다.

즉, 변경인가 된 사업시행변경계획이 기존의 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획에 해당하고, 변경된 사업시행계획에 따라 새롭게 분양절차를 진행하여 변경된 관리처분계획을 수립하는 등 기존의 사업시행계획이 현재 조합원들의 권리, 의무에 영향을 미치지 않는 경우, 기존 사업시행계획을 다툴 소의 이익이 없다고 할 것이다.

마지막으로, 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우 종전자산평가의 기준시점이 변경되는지에 관하여 살펴본다.

대법원은 “비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다”라고 판시했다.

즉, 종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 ‘상대적 출자 비율’을 정하기 위한 것인 점, 도시정비법에 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가를 새롭게 해야 한다는 규정이 없는 것은 종전자산 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것인 점, 사업시행계획 변경이 종전자산가격에 필연적으로 영향을 미친다거나 사업시행계획 변경에 소급효가 있다고 보기도 어려운 점 등을 고려하면 위 대법원의 입장이 타당하다고 사료된다.

남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵

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