도시정비법에 따르면 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청 기간에 사업시행자에게 분양신청을 해야 하고(도시정비법 제72조 제3항), 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다(도시정비법 제73조 제1항 제1호).


또한, 사업시행자는 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있고(도시정비법 제72조 제4항), 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 위 제4항에 따라 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다(도시정비법 제72조 제5항).

대법원은 “분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다”라고 판시했고,

“조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급 의무가 발생하는 시기이자, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다”라고 판시해,

분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날부터 조합원의 지위를 상실하고 현금청산대상자가 된다고 판단했다.

그렇다면 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 자에게 다시 분양신청의 기회를 부여할 수 있는지 문제된다.

이와 관련해 “사업시행계획인가에 따라 행하여진 분양신청에서 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 자(현금청산대상자)는 사업시행계획인가 폐지 시 조합원 자격이 회복된다”라는 내용의 조합정관 변경 결의 및 정관 조항 유효성에 대해,

대법원은 “조합이 새로운 사업시행계획을 수립하면서 현금청산대상자들에게 새로운 분양신청 및 조합 재가입의 기회를 부여하는 것은 단체 자치적 결정으로서 허용되지만, 그 기회를 활용해 분양신청을 함으로써 조합에 재가입할지 여부는 현금청산대상자들이 개별적으로 결정할 몫이지,

현금청산대상자들의 의사와 무관하게 조합이 일방적으로 현금청산대상자들이 조합원의 지위를 회복하는 것으로 결정하는 것은, 현금청산사유가 발생하면 150일 이내에 현금청산을 하도록 규정한 도시정비법 제47조 제1항의 입법 취지에도 반하고, 현금청산대상자들의 의사와 이익에도 배치되므로 허용되지 않는다고 보아야 한다”라는 이유로 무효라고 판단했다.

한편, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경되어 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 도시정비법 제72조 제4항, 제5항에 따라 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있음은 앞서 본 바와 같다.

그런데 대법원은 “분양신청을 하지 아니하여 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한했다고 하여 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다”라고 판시해, 사업시행계획인가의 변경이 없더라도 정관의 변경이나 총회 결의를 통해 현금청산대상자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 판단했다.

위 대법원 판례가 사업시행계획인가의 변경을 전제로 하는 도시정비법 제72조 제4, 5항과 배치되는 것이 아닌지 문제되나, 수원지방법원은 “도시정비법 제72조 제4항과 제5항이 사업시행계획의 변경으로 세대수·주택규모가 달라지는 경우에 사업시행자가 재분양절차를 거쳐 조합원과 현금청산대상자가 된 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 부여할 수 있는 요건 및 절차에 관한 규정임은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 규정들이 사업시행계획의 실질적 변경이 없는 경우에는 재분양절차를 불허하려는 목적에서 도입된 규정으로 해석되지는 아니하고, 현금청산대상자에게 잔여분에 관한 분양신청을 허용할 필요성은 여전히 존재한다”라는 이유로 사업시행계획인가의 변경이 없더라도 정관의 변경이나 총회 결의를 통해 다시 분양 절차를 진행할 수 있다고 판단했다.

정리하면, 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자들이 사업시행계획인가 폐지 시‘자동으로’조합원의 지위를 회복한다는 내용의 정관 변경 결의 및 그 정관 규정은 무효이나, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경된 경우 도시정비법 제72조 제4항, 제5항에 따라 정관 또는 총회 결의를 통해, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경되지 않더라도 위 대법원과 수원지방법원의 판시에 따라 정관이나 총회 결의를 통해 현금청산대상자가 된 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 다시 부여하는 것은 적법하다고 사료된다.



출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)