[하우징헤럴드] 도시정비법은 “정비구역의 국유ㆍ공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다”고 규정하면서(법 제98조 제2항), “정비구역의 국유ㆍ공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다”고 정하고 있다(법 제98조 제3항).부산시 도시정비조례는 무허가건축물에 관해 “‘기존무허가건축물’이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물 포함)을 말하며”라고 규정하고(조례 제2조 제1호),조합정관의 기재사항으로 “기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항”을 규정하고 있으며(조례 제24조 제1항 제2호), “기존무허가건축물인 경우에는 항공촬영 판독결과와 재산세과세대장 등 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 하며”라고 규정하고 있고(조례 제36조 제5호),재개발사업의 분양대상으로 “종전건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자”를 규정하고 있다(조례 제37조 제1항 제1호).그렇다면 부산시에 소재한 무허가건물을 소유한 자가 조합원의 지위를 가지기 위한 요건이 무엇인지 문제된다.이와 관련해 대법원은 “구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항은 정비구역 안에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 된다는 취지로 규정하고 있는바,무허가건축물은 원칙적으로 관계법령에 의해 철거되어야 할 것인데도, 그 소유자에게 조합원자격을 부여해 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점,무허가건축물의 소유자를 당연히 구 도시정비법 제2조 제9호 가목에서 정하는 토지등소유자로 해석한다면, 다른 사람의 토지 위에 무단으로 무허가건축물을 축조한 다수의 소유자들이 조합설립추진위원회 및 재개발조합을 결성하여 그 토지소유자를 재개발사업에 강제로 편입시킴으로써 적법한 토지소유자의 재산권을 침해할 우려가 있는 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때,구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 의해 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다.다만, 이와 같은 법리에 의해 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 경우에 비로소 그 예외가 인정될 수 있을 뿐이다”라고 판시했다.위 판례와 도시정비법령의 규정을 종합하면, 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 조합원의 지위가 인정될 수 없으나, 예외적으로 조합원의 지위를 가지기 위해서는(부산시의 경우) ①해당 무허가건축물이 1989.3.29. 이전에 발생했을 것, ②항공촬영 판독결과와 재산세과세대장, 무허가건물확인원 등을 통해 무허가 건축물의 법률상, 사실상 처분권을 취득한 소유자임이 입증될 것, ③해당 무허가건축물이 최소한 수도·보일러·세탁기·온열기·취사시설 등을 구비해 주거용 건물 요건을 갖출 것, ④정관에서 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자가 정비사업의 분양대상자의 지위를 가진다는 취지의 규정이 존재할 것의 요건을 모두 만족해야 하고, 정관의 구체적인 내용에 따라 분양대상자 지위 여부가 달라질 수 있음을 유의해야 한다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법에 따르면, 조합을 설립하려는 경우 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다.추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(추진위원회 동의자)는 조합의 설립에 동의한 것으로 보며, 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 정관 등의 서류를 첨부해 조합설립인가 신청서를 제출한 후 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.그리고 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하거나 조합을 설립하는 경우 이에 대한 동의는 서면 동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 한다.한편, 도시정비법 시행규칙 제8조 제1,2항에 따르면 조합의 설립인가를 신청하려는 경우 별지 제5호 서식에 따른 조합설립인가 신청서를 사용해야 하는데, 위 신청서에 포함돼야 할 제출서류에는 조합원 명부가 포함되어 있다. 그런데 서울시 도시정비조례 및 조례 시행규칙에 따르면, 조합설립인가 신청서에 첨부해야 하는 서류 중 ‘조합원 명부’에는 조합원의 ‘주민등록표 등본’을 첨부해야 한다.그렇다면, 조합 설립을 위한 토지등소유자의 동의서에도 토지등소유자의 주민등록표 등본이 첨부돼야 하는지 문제된다.이와 관련해 서울고등법원은 “서울시 도시정비조례 시행규칙 제8조에서 조합원 명부에 주민등록등본을 첨부하도록 한 이유는 조합원의 자격을 판단하는 데 있어 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는지 여부를 확인하기 위한 것이고, 조합설립동의율과 관련된 토지등소유자의 동의자 수 산정방법과는 아무런 관련이 없는 점, 설령 주민등록등본이 첨부되어 있지 않더라도 피고는 행정정보 공동이용시스템을 통해 주민등록등본의 열람이 가능한 점 등에 비추어 보면, 주민등록등본의 첨부 여부가 조합설립인가 처분에 영향이 있다고 할 수 없다”고 판시했다.이 판결의 상고심에서 대법원은 “원심은 설령 일부 동의서에 주민등록등본이 첨부되어 있지 않더라도 그 첨부 여부가 조합설립인가 처분에는 영향이 없다는 취지로 판단하고, 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 보아도, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 구 도시정비법령의 관련 규정들을 위반하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다”고 판단해 원고의 상고를 기각했다.또한, 전주지방법원은 “원고는 조합원의 자격을 확인하기 위해서는 가족관계증명서 및 주민등록표등본의 제출이 필수적인데, 이 사건 추진위원회가 이 사건 인가신청 당시 위 서류들을 제출하지 않았음에도 불구하고 피고가 이 사건 인가처분을 한 것은 중대하고 명백한 위법행위라고 주장하나, 도시정비법 시행규칙 별표3, 전주시 도시정비조례 제11조에 따르면 조합설립 인가시 제출받아야 할 서류로 가족관계증명서 및 주민등록표등본이 명시되어 있지 않는바, 위 서류들을 제출받지 아니한 하자가 중대·명백하여 이 사건 인가처분이 무효라고 보기는 어렵다”고 판시했다.생각건대, 조합원 명부에 주민등록표 등본을 첨부하도록 한 이유는 조합원의 자격을 판단하기 위한 것이지, 토지등소유자의 동의자 수 산정방법과는 아무런 관련이 없고, 동의서에 주민등록표 등본이 첨부되어 있지 않더라도 행정청이 행정정보 공동이용시스템을 통해 주민등록등본의 열람이 가능하다.그러므로 조합설립동의서에 주민등록등본이 첨부되어 있지 않더라도 그 첨부 여부가 조합설립인가 처분에 영향을 주지 않고, 조합설립동의서에 주민등록표 등본이 첨부되어 있지 않더라도 이에 근거한 조합설립인가 처분은 적법할 것으로 사료된다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법은 ①조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때, ②수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자는 1세대로 봄)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 그리고 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하는 것을 기준으로 관리처분계획을 수립한다고 규정하고 있다.위 규정과 관련해 최근 대법원은 “일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호”하는 취지의 규정이라고 판시하면서,“재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”라고 판시했다.즉, 조합설립인가 후 다물권자인 ‘1인’의 토지등소유자로부터 부동산 소유권을 양수한 경우 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자가 됨을 명확히 했다.그렇다면, 조합설립인가 이후 ‘1인’이 아닌 ‘1세대의 구성원’으로부터 부동산을 양수한 경우 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자가 되는지 문제된다.이에 관해 법제처는 도시정비법상 재개발사업 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합설립인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 사안에서 “(양수인) 甲은 도시정비법 제19조 제1항 각호 외의 부분의 토지등소유자로서 A, B, D와 별도로 단독조합원의 자격을 가진다고 할 것이다”라고 해석했다.또한, 이에 관해 하급심은 제1심에서 “1세대의 구성원들로부터 각각 토지를 양수한 수인의 토지등소유자들과 양도인 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 위 사람들이 분양신청을 하기 위해서는 위 사람들 모두 사이에서 1인의 대표조합원을 정해야 한다고 봄이 타당하다”고 판시했다. 그러나 항소심인 제2심에서는 위 제1심 판결과 달리, “원고들 및 F등 사이에 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호 및 제3호가 중첩 적용되어 이들 전체를 대표하는 1인을 대표조합원으로 정해야 한다고 보기 어렵고, 원고들 사이에서 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 따라 그 수인을 대표하는 1인을 대표조합원으로, F 등 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을 대표조합원으로 정하면 족하다고 봄이 타당하다”고 판시했다. 즉, 1세대가 소유하고 있던 부동산들을 원고들과 I 등이 양수한 경우, 양수인 1인 원고들 사이에 1인을 대표조합원으로 정하여 분양신청을 하면 1개의 분양권을 가지고, 양수인 2인 F 등 사이에 1인을 대표조합원으로 정하여 분양신청을 하면 별도로 1개의 분양권을 가지게 되는 취지로 판시했다. 위 항소심 판결은 현재 상고심 계속 중이다.법제처와 위 제2심에서 양수인이 별도의 단독 조합원의 지위를 가진다고 판시한 근거를 정리하면, ①도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘1인의 토지등소유자’는 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로서 여기에 ‘1세대의 토지등소유자’가 포함된다고 확장하여 해석하기는 무리가 있으므로, 사안의 경우 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 제2호가 중첩 적용된다고 볼 수 없는 점,②1인의 토지등소유자(A)로부터 건축물의 소유권을 양수한 C와 1인의 토지등소유자(B)로부터 건축물의 소유권을 양수한 D에게 각각 조합원 지위를 인정해주더라도 조합설립 이후 지분쪼개기 등을 통하여 투기세력의 유입을 억제하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 도시정비법 규정의 입법취지나 목적에 반하지 않는 점,③‘1인의 토지등소유자’를 ‘1세대의 토지등소유자’로 확대하여 해석할 경우 조합설립인가 후 부동산의 소유권 등을 양수한 자에게 양도인과 같은 세대를 구성하는 자가 소유하는 부동산까지 파악할 것을 요구하는 것이 되어 부당할 뿐만 아니라 그와 같은 부동산이 있다는 우연한 사정으로 그 법적 지위를 매우 불안정하게 만드는 점,④도시정비법 제39조에 따라 수인의 토지등소유자는 원칙적으로 부여받는 조합원의 자격을 '투기세력의 유입방지'라는 정책적 목적하에 예외적으로 제한받게 되는 것이라 할 것이므로, 도시정비법 제39조의 해당 여부는 명문에 따라 엄격하게 해석하여야 하는 점,⑤도시정비법에서 조합설립인가 후 수인의 토지등소유자 일부가 양도·양수로 인해 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 경우까지도 이를 1세대로 간주하는 명문의 규정을 두고 있지 아니하는 점 등이 있다.따라서 사안의 경우 도시정비법 제39조 제1항 제2호와 제3호가 중첩 적용되지 않고, 1세대의 구성원으로부터 부동산을 양수한 자는 별도로 단독 조합원의 지위를 가지게 된다고 보는 것이 타당하다고 사료된다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법 제정 당시에는 영업보상 및 주거이전비 지급 기준을 정하는 규정이 존재하지 않았다.이후 제정 도시정비법 제40조 제1항은 “정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하‘토지보상법’)을 준용한다”고 규정하고 있었는데, 보상대상자의 인정기준 시점을‘사업시행인가 고시일’로 보고 있었다(수원고등법원 2022.10.14. 선고 2021누14536 판결).구 도시정비법 시행령(2009.8.11. 대통령령 제21679호로 일부개정 된 것)은 제44조의2 제2항으로 “주거이전비 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준에 관하여 구체적인 사항은 국토해양부령으로 따로 정할 수 있다”는 규정을 신설했다.이에 따라 구 도시정비법 시행규칙(20 09.8.13. 국토해양부령 제157호로 일부개정)은 제9조의2에서 “토지보상법 제54조 제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”는 규정을 신설했다.구 도시정비법 시행규칙(2009.8.13. 국토해양부령 제157호로 일부개정)은 2009.11.28.부터 시행되었으므로, 2009.11.28. 이후 주거이전비를 지급하는 경우 ‘정비계획 공람공고일’현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 기준으로 하게 된다. 또한, 구 도시정비법 시행규칙(2012. 8.2. 국토해양부령 제506호로 일부개정된 것)은 제9조의2 제2항으로 “제1항에 따라 영업손실을 보상하는 경우 토지보상법 제45조제1호의 사업인정고시일 등은 영 제11조에 따른 공람공고일로 본다”는 규정을 신설해, 보상대상자의 인정시점을 기존의 ‘사업시행인가 고시일’에서 ‘정비계획의 공람공고일’로 앞당겼다.구 도시정비법 시행규칙(2012.8.2. 국토해양부령 제506호로 일부개정된 것) 제9조의2 제2항의 영업손실 보상 규정은 이 규칙 시행(2012.8.2.) 후 정비계획을 수립(변경 수립 제외)하기 위해 공람공고를 하는 경우부터 적용된다.한편, 현행 도시정비법에 따르면, 영업손실 및 주거이전비 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역의 지정을 위한 주민공람공고일로 본다(도시정비법 제13조 제1항, 제65조 제1항, 동법 시행령 제54조 제3, 4항).이 규정은 도시정비법이 2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되고, 동법 시행령이 2018.2.9. 대통령령 제28628호로 전부개정되고, 동법 시행규칙이 2018.2.9. 국토교통부령 제491호로 전부개정되면서 신설된 규정이므로, 2018.2.9.부터 시행되었다.즉, 영업손실보상 및 주거이전비를 지급하는 경우 그 지급 시점이 언제인지, 정비계획 수립 공람공고일이 언제인지 등에 따라 그 기준과 대상이 달라지므로 각별한 주의를 요한다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법에 따르면 사업시행자는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고해야 한다(도시정비법 제50조 제1항).조합과 같은 사업시행자는 정비사업을 진행하면서 사업시행계획을 변경하여 인가를 받는 경우가 있는데, ①도시정비법 제50조 제1항 단서의 ‘경미한 사항의 변경’과는 구분되는 개념으로, 사업시행계획의 ‘주요 부분이 실질적으로 변경’되었다고 보는 기준이 무엇인지, ②사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 종전 사업시행계획에 대하여 다툴 소의 이익이 일률적으로 소멸하는지, ③사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 종전자산평가의 기준시점이 당초 사업시행계획 인가일인지, 사업시행변경계획 인가일인지가 문제된다.먼저 사업시행계획이 실질적으로 변경되었다고 보는 기준에 대해 살펴본다.대법원은 “당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획을 수립하여 당초 사업시행계획을 대체하였는지 여부는, 사업시행계획 중 변경된 내용, 변경의 원인 및 그 정도, 당초 사업시행계획과 변경 사업시행계획 사이의 기간, 당초 사업시행계획의 유효를 전제로 이루어진 후속행위의 내용 및 그 진행 정도 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것이다”라고 판시했다.즉, 변경 내용과 원인 및 그 정도, 당초 계획과 변경 계획 사이의 기간, 후속행위의 내용 등을 종합적으로 고려하여 사업시행계획이 실질적으로 변경되었는지 여부를 판단하고 있다. 따라서 단위 세대 및 평형, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이, 건축 연면적 등이 사업시행계획의 주요 부분이 변경된 경우, 사업시행계획의 실질적 변경에 해당될 여지가 높다고 사료된다.다음으로, 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우 종전 사업시행계획에 대하여 다툴 소의 이익이 일률적으로 소멸하는지에 대해 살펴본다.대법원은 “당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받음으로써 새로운 사업시행계획이 당초 사업시행계획을 대체하였다고 평가할 수 있는 경우에는 그 효력을 상실한다”고 판시했다.또한 대법원은 “당초 사업시행계획을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획이 수립되어 시장·군수로부터 인가를 받았다는 사정만으로 일률적으로 당초 사업시행계획의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸된다고 볼 수는 없고, 위와 같은 후속 행위로 토지 등 소유자의 권리·의무에 영향을 미칠 정도의 공법상의 법률관계를 형성시키는 외관이 만들어졌는지 또는 존속되고 있는지 등을 개별적으로 따져 보아야 한다”고 판시했다.즉, 변경인가 된 사업시행변경계획이 기존의 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획에 해당하고, 변경된 사업시행계획에 따라 새롭게 분양절차를 진행하여 변경된 관리처분계획을 수립하는 등 기존의 사업시행계획이 현재 조합원들의 권리, 의무에 영향을 미치지 않는 경우, 기존 사업시행계획을 다툴 소의 이익이 없다고 할 것이다.마지막으로, 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우 종전자산평가의 기준시점이 변경되는지에 관하여 살펴본다.대법원은 “비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다”라고 판시했다.즉, 종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 ‘상대적 출자 비율’을 정하기 위한 것인 점, 도시정비법에 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가를 새롭게 해야 한다는 규정이 없는 것은 종전자산 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것인 점, 사업시행계획 변경이 종전자산가격에 필연적으로 영향을 미친다거나 사업시행계획 변경에 소급효가 있다고 보기도 어려운 점 등을 고려하면 위 대법원의 입장이 타당하다고 사료된다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법에 따르면 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”)을 10년 단위로 수립해야 하고(제4조 제1항), 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다(제7조 제3항).또한, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 ‘정비구역의 지정권자’)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대해 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정 포함)할 수 있고(제8조 제1항), 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다(제16조 제2항).그렇다면 위 기본계획 고시, 정비계획결정 및 정비구역지정 고시가 해당 사업지 내의 토지등소유자 일부에게 부당하게 고시되었다는 이유로 그 고시 자체를 행정소송으로 다툴 수 있는지, 즉 위 고시에 처분성이 인정되는지가 문제된다.먼저 기본계획 고시의 처분성에 대해 살펴본다. 부산지방법원은 ‘시장이 도시정비법 제4조에 따라 수립한 도시·주거환경 정비기본계획(이하 ‘이 사건 고시’)을 수립하여 고시했는데, 이 사건 기본계획에 대한 무효확인소송을 제기한 사안’에서 “이 사건 고시가 다른 집행행위의 매개 없이 그 자체로 직접 국민의 구체적인 권리의무나 법률관계를 규율하는 성격을 가진 것으로서 행정처분에 해당한다거나 이 사건 고시로 인해 원고의 직접적·구체적 이익이 침해된다고 할 수 없다”고 판시해 그 처분성을 인정하지 않았다.기본계획은 도시정비에 관한 각종 계획을 수립하기 위한 행정기관의 내부적인 지침으로서, 행정기관만을 구속하는 강학상‘행정계획’에 해당한다고 할 것이다. 그러므로 기본계획은 행정기관과 관련 기관만을 구속하는 대내적 구속력만 가질 뿐, 개인에 대한 구체적인 권리·의무 관계에 대하여 직접적인 영향을 미치지 않으므로 그 처분성을 인정하지 않는 하급심 판례의 입장이 타당하고 사료된다.다음으로, 정비계획결정 및 정비구역지정 고시에 처분성이 인정되는지 살펴본다. 대법원은 ‘구 도시재개발법에 의한 재개발구역 지정의 처분성이 문제된 사안’에서 “도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 및 변경은 관계 행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시정책상의 전문적, 기술적 판단을 기초로 하여 그 재량에 의해 이루어지는 것이므로 재량권 일탈 또는 남용이 없는 한 그 처분을 위법하다고 할 수 없다”고 판시해, 그 처분성을 인정하는 것을 전체로 재량권 일탈 또는 남용 여부를 판단했다.정비계획결정 및 정비구역지정이 고시되면 토지등소유자는 정비구역 내에 정비계획에 반하는 건축물을 건축할 수 없게 되는 등 국민의 권리·의무를 변동시켜 국민의 재산권 행사를 제한하게 된다.그러므로 정비구역의 지정 및 정비계획의 고시는 정비사업의 시행여부를 결정하는 중요한 행정계획으로서 내외적 구속력을 갖는 행정행위이므로 그 처분성을 인정하는 것이 타당하다고 사료된다.선행행위의 하자가 중대·명백해 당연무효인 경우를 제외하고는, 선행행위의 하자를 이유로 후행행위의 효력을 다툴 수 없다는 것이 확립된 대법원의 입장이므로, 국민의 권리 구제를 위해 선행행위인 정비계획결정 및 정비구역지정의 처분성을 인정해야 할 것이나,위 대법원의 판시와 같이 행정청은 정비계획결정 및 정비구역지정에 대해 광범위한 계획재량을 가진다는 점에서, 현실적으로 행정소송을 통해 권리구제를 받는 것은 쉽지 않은 점은 관계 행정기관에서 업무를 처리할 때 반드시 고려해야 할 부분이라 생각한다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시 및 주거환경정비법은 ①조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 하고, ②대의원회는 조합원의 10분의 1이상으로 구성하되, 조합원의 10분의 1이 100명이 넘는 경우 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있으며, ③조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없고, 대의원은 조합원 중에서 선출하며, ④대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령이 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다고 규정하면서, ⑤대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정하게 하고 있다(도시정비법 제46조, 동법 시행령 제44조).또한, 재개발·재건축 표준정관 제25조 제1항 제1호는 ‘궐위된 임원 및 대의원의 보궐선임’을 대의원회의 의결 사항으로 정하고 있다.대의원 궐위 등으로 대의원회가 법정 최소 인원수에 미달한 경우, 그 대의원회가 대의원 보궐선임 결의를 할 수 있는지 문제되는데, 그동안 이에 대하여 하급심들은 서로 엇갈린 판결을 내려왔다.구체적으로, 대구고등법원(2012년), 서울고등법원(2015년), 대구지방법원 김천지원(2018년)은 도시정비법령이 적용되는 사안에서 최소 인원수에 미달한 대의원회의 대의원 보궐선임 결의가 무효라고 판단한 반면, 서울고등법원{2012년 및 2018년(2018년의 경우 도시개발법령이 적용되는 사안)}은 최소 인원수에 미달한 대의원회의 대의원 보궐선임 결의가 무효라고 보기 어렵다고 판단했다.대법원은 2023.1.12. 이와 관련해 “재개발조합 등의 대의원회는 총회의 의결사항 중 일정한 사항에 대하여 총회를 대신해 결의할 수 있는 대표기관이자 권한대행기관이며, 관계 법령은 이러한 대의원회의 대표성을 확보·강화하기 위해 대의원의 최소 인원수를 정하고 그 대의원의 선임 및 해임에 관해 총회의 의결을 거치도록 정한 것임을 알 수 있다.따라서 구 도시정비법 제25조 제2항의 최소 인원수에 미치지 못하는 대의원으로 구성된 대의원회는 총회의 권한을 대행하여 적법한 결의를 할 수 없고, 이는 임기 중 궐위된 대의원의 보궐선임도 마찬가지이며, 이 경우 법정 최소 인원수에 미달하는 대의원은 특별한 사정이 없는 한 총회의 결의를 통해 선임할 수 있을 뿐이다.한편 대의원의 수가 법정 최소 인원수를 초과하는 대의원회에서는 대의원이 임기 중 궐위된 경우 구 도시정비법 시행령 제35조 제2호 단서에 따라 대의원회의 결의로써 궐위된 대의원을 보궐선임할 수 있을 것이다”라고 판시했다.법정 최소 인원에 미달한 대의원회는 궐위된 대의원의 보궐선임을 비롯해 총회의 권한을 대행하여 적법한 결의를 할 수 없다고 판단한 것이다.위 대법원의 입장에 따르면, 대의원회가 법정 최소 인원수에 미달하는 경우, 궐위된 대의원의 보궐선임 결의는 특별한 사정이 없는 한 대의원회가 아닌 총회의 결의를 통해서 선임해야 하고, 대의원회가 법정 최소 인원수를 초과하는 경우, 대의원회가 궐위된 대의원의 보궐 선임 결의를 할 수 있다. 따라서 조합을 운영하는 입장에서는 대의원이 궐위 등으로 대의원 정족수에 부족해지기 전에 반드시 보궐 선임(예비 대의원제도 등 포함)등을 통해 대의원을 충원하는 것이 조합의 업무를 효율적으로 진행할 수 있는 방법일 것이다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 사업시행계획은 정비사업을 추진하는 초기 단계에 사업시행자가 인가권자로부터 사업시행인가를 받기 위해 제출하는 것으로서 토지이용계획과 건축계획 등 시행하려는 정비사업의 대강을 포함하는 계획이다.도시정비법 제30조 및 같은 법 시행령 제41조 제2항은 사업시행계획서에 포함시켜야 하는 사항을 규정하고 있는데 ‘사업시행기간’은 도시정비법 제30조 제1호 내지 제8의 2호에 규정된 사항들과는 달리 제9호의 위임에 따라 도시정비법 시행령 제41조 제2항 제1호에 규정되어 있고 시·도 조례로 정하는 사항에 해당한다. 한편, 도시정비법 제40조 제1항 및 제3항은 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위해 토지 또는 건축물의 소유권을 수용할 때는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제23조 및 제28조 제1항의 규정에 불구하고 사업시행인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 재결 신청을 행하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 도시정비법에 의한 정비사업에 있어 ‘사업시행기간’은 수용재결신청의 종기로서 의미가 있다할 것이다.그렇다면 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 경과했다고 하여 이 사건 사업시행계획 자체가 실효되었다고 볼 수 있는지 문제된다.이에 대해 서울고등법원은 “사업시행계획은 추후 수립될 관리처분계획과는 달리 조합원의 재산권과 관련된 사항을 직접 규정하는 것이 아니고, 추후 장기간에 걸친 정비사업의 추진 과정에서 변경될 것이 어느 정도 예정되어 있다. (중략) 사업시행계획은 조합의 설립, 사업시행계획의 수립 및 인가, 관리처분계획의 수립 및 인가 등의 단계를 거쳐 순차적으로 이루어지는 정비사업 진행절차의 일환으로서 수용절차뿐만 아니라 분양공고 및 분양신청 절차, 관리처분계획의 수립 및 인가와 같은 여러 후속행위들이 뒤따른다”고 판시했다.그리고 사업시행계획 중 ‘사업시행기간’에 대해 “△도시정비법 제30조에서 사업시행기간을 필요적 기재사항으로 직접 규정하지 않고 대통령령에 위임하고 있는 점, △사업시행기간은 시·도 조례가 정하는 사항이므로 지역에 따라서는 사업시행계획서에 포함시키지 않을 수도 있는 점, △도시정비법 시행령 제41조 제2항 제1호에서 사업시행기간을 ‘정비사업의 종류·명칭’과 병렬적으로 규정하고 있는데, 정비사업의 종류·명칭은 사업시행계획에서 중요한 요소로 보이지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 도시정비법 및 같은 법 시행령은‘사업시행기간’을 사업시행계획의 본질적이고 중요한 요소로 예정하고 있지 않다.(중략) 그런데 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 도과하는 경우 당해 사업시행계획이 실효되고 그 이후에는 사업시행기간을 연장하는 사업시행변경계획을 수립할 수도 없다고 한다면 사업시행계획이 유효함을 전제로 이루어진 후속행위들까지 모두 무효가 됨으로써 정비사업의 계속 추진이 어려울 뿐만 아니라 다수 이해관계인들의 권리관계에 혼란을 초래하게 될 것이 명백하다.그리고 사업의 시행을 원하는 조합원들의 의사에 반할 뿐만 아니라 조합원 과반수의 동의로 조합원 총회의 의결을 거친 후 관할관청의 인가가 있어야 비로소 사업을 폐지할 수 있도록 한 도시정비법 제24조 제3항 제9호의 2, 제6항 본문, 제28조 제1항, 제5항의 규정에도 반한다.국 사업시행계획에 있어서 ‘사업시행기간’은 사업시행자가 당해 사업시행계획에 따라 장차 정비사업을 시행할 예정기간을 의미할 뿐이고, 여기에서 더 나아가 사업시행계획 자체의 유효기간까지 의미한다고 볼 법령상·해석상 근거는 없다”고 판시하면서, 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 경과했다고 하여 사업시행계획 자체가 실효되었다고 볼 수는 없다고 판단했다.즉, 사업시행계획은 본질적으로 정비사업 추진 과정에서 변경될 것이 어느 정도 예정되어 있는 점, 사업시행계획 중 사업시행기간은 도시정비법 상 필요적 기재사항이 아닌 대통령령, 시·도조례로 위임되어 있는 점, 사업시행기간 도과로 사업시행계획이 실효된다면 정비사업의 추진을 바라는 조합원들의 의사에 반하고 권리관계에 혼란을 초래하는 점 등을 종합할 때, 사업시행기간은 사업시행계획의 본질적 또는 중요 사항이 아니므로 사업시행기간이 경과했다 하여 사업시행계획 자체가 실효되었다고 볼 수 없다고 보는 것이 타당하다고 사료된다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법은 “조합원, 토지등소유자가 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다”고 규정하고(제124조 제4항), 15일 내 이를 공개하지 않는 경우 조합임원 등을 형사처벌하는 규정을 두고 있다(제138조 제1항 제7호).아래에서는 정비사업 시행과 관련된 문서들의 열람, 복사 의무(정보공개의무)와 관련한 제 문제를 살펴본다.우선, 정보공개 대상 정보의 범위와 관련하여, 하급심은 정보공개 대상 정보에 정비사업 시행에 관한 서류와 ‘관련 자료’도 명시하고 있는 점, 관리처분계획은 분양신청 현황을 기초로 수립하고 있는 점, 도시정비법은 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 하고, 위 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다는 취지로 규정하고 있으므로, 청산자 명단, 분양계약 미체결자 명부, 현금청산자 청산금 지급총액 등도 정비사업 시행과 관련한 자료로써 공개 대상이라고 판시했다.또한, 대법원은 조합임원은 ‘현장교부, 우편, 팩스 또는 정보통신망(이메일 등)’ 중 어느 하나의 방법을 이용하여 조합원의 정보공개청구에 응할 의무가 있다고 판단했으므로, 열람·복사의 방법을 특정하지 않았더라도 조합원에게 원칙적으로 정보공개의무를 이행해야 한다는 입장이다.하급심은 “열람등사비용의 지급은 법령에서 정한 정보공개청구의 요건은 아니라고 봄이 타당하므로 조합원이 비용 지출을 거부했다는 사정만으로는 도시정비법위반 죄가 성립하지 않는다고 볼 수 없다”는 취지로 판시했으므로, 조합원 등이 열람등사비용을 지급하지 않았다고 하더라도 정보공개의무를 이행해야 한다.다음으로, 사용목적을 기재하지 않거나 불문명한 경우 정보공개 의무가 발생하는지에 관하여는 하급심의 판단이 갈리고 있으므로, 사용목적을 기재하지 않았다는 사정만으로 정보공개 의무가 없다고 단정하셔서는 안된다.정보공개의무자의 범위에 관하여, 2016년 도시정비법의 개정으로 ‘청산인’이 정보공개 의무자로 명시적으로 규정되었고, 대법원은 법원이 선임한 조합장 직무대항자의 경우 정보공개 업무를 통상사무로 보아 공개의무자에 해당한다고 판단했다.마지막으로, 정보공개 청구권자에 대하여, 도시정비법은 정보공개의 청구권자로 ‘조합원’ 및 ‘토지등소유자’를 규정하고 있다. 대법원은 현금청산이 완료되지 않은 토지등소유자의 경우에도 정보공개 청구권자에 해당한다고 판단했다.즉, 법원은 사업시행자 등의 정비사업과 관련된 문서들의 열람, 복사 의무를 비교적 폭넓게 인정하고 있다.조합원 및 토지등소유자의 알 권리 및 재산권을 보호하기 위해 정비사업 시행 관련 문서들의 접근성을 제고한다는 입법 목적은 정당하다고 할 것이나, 조합원 등의 개인정보 유출 문제, 조합임원 등의 결격사유를 만들 목적으로 문서 열람, 복사 청구를 남용해 조합의 업무가 마비되는 문제 등의 부작용이 발생하고 있다는 점도 부인할 수 없다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

[하우징헤럴드] 도시정비법 상 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때 관리처분계획을 수립하여 총회 결의를 거쳐 시장, 군수 등의 인가를 받아야 한다(도시정비법 제74조 제1항, 제45조 제1항 제10호).판례에 따르면 관리처분계획은 공법상 행정주체인 조합이 수립하는 것으로서 조합원의 재산상 권리의무에 구체적, 직접적 영향을 미치게 되므로, 구속적 행정계획으로서 독립적인 행정처분에 해당한다. 그렇다면 관리처분계획에 하자가 있는 경우 이를 다툴 수 있는 소송형태가 무엇인지 문제된다.우선, 관리처분계획안에 대한 총회결의에 하자가 있는 경우, 총회결의는 관리처분계획에 이르는 절차적 요건에 하나이므로, 총회결의에 하자가 있는 경우 원칙적으로 그 총회결의에 대한 무효확인을 구할 수 있고, 이는 공법상 당사자소송에 해당한다.그러나 판례는 관리처분계획의 인가, 고시를 거치게 되면 관리처분계획은 행정처분으로 효력이 발생하므로, 절차적 요건에 불과한 총회결의 부분만을 떼내어 무효확인을 구하는 것은 허용되지 않고, 관리처분계획에 대하여 취소 또는 무효확인을 구해야 한다는 입장이다.다음으로, 토지등소유자가 분양신청 기간 내에 분양신청을 하였음에도 관리처분계획상 분양대상자에 포함되지 않은 경우, 판례는 토지등소유자가에 원하는 내용의 구체적인 수분양권이 직접 발생한 것이라고 볼 수 없어 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용될 수 없다고 판시하였으므로, 관리처분계획의 (일부)취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구해야 한다.반대로, 분양신청을 하지 않아 현금청산된 자가 관리처분계획의 하자를 이유로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하는 경우, 판례는 현금청산자가 조합원 자격을 상실했으므로 관리처분계획의 취소를 구할 소의 이익이 없다는 입장이다. 그러나 현금청산자가 사업시행계획의 당연무효를 주장하면서 이를 전제로 한 관리처분계획도 위법하다고 주장하는 경우가 있다.이에 대해 판례는 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우 조합은 그 사업시행계획을 새로 수립해 관할관청으로부터 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립해야할 것이므로, 기존에 분양신청을 하지 않아 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자도 그때 분양신청을 함으로써 건축물 등을 분양받을 수 있어, 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 보았다.또한, 판례는 관리처분계획을 인가하는 행정청의 행위는 관리처분계획의 법률상 효력을 완성시키는 보충행위라고 보았다. 그러므로 인가처분 자체에 하자가 있다면 인가처분의 무효나 취소를 주장할 수 있으나, 인가처분에 흠이 없다면 관리처분계획에 흠이 있다고 하더라도 이를 내세워 인가처분의 무효 또는 취소를 구할 수 없고, 관리처분계획 자체에 대하여 취소 또는 무효확인을 구해야 한다. 마지막으로, 판례는 이전고시가 그 효력을 발생하게 된 이후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 보았다. 따라서 관리처분계획에 하자가 있더라도 이전고시 이전에만 다툴 수 있고, 이전고시 이후에는 다툴 수 없다.남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

반드시 정비구역 내에 연속으로 1년 이상 거주하여야 하는지 여부 도시정비법(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 일부개정된 것) 제41조 제1항에서는, 조합의 임원이 “정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것”(이하 ‘거주요건’) 또는 “정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것”(이하 ‘소유요건’) 중 어느 하나의 요건을 갖추어야 한다고 규정하고,조합장의 경우 선임일부터 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업)해야 한다고 규정하고 있다.위 도시정비법 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”라고 규정하고 있으므로, 2019. 10. 24.부터 적용된다. 그리고 동법 부칙 제3조는 “제41조 및 제43조의 개정규정은 이 법 시행 후 조합임원을 선임(연임을 포함한다)하거나 전문조합관리인을 선정하는 경우부터 적용한다”고 규정하고 있으므로, 위 도시정비법 제41조의 개정규정은 2019. 10. 24. 이후 조합임원을 선임하거나 연임하는 경우부터 적용된다.조합임원의 피선임권을 제한하는 위 도시정비법 제41조 개정규정의 취지는 투기목적 등으로 단기간에 조합원의 자격을 취득한 자를 배제하고, 조합원의 현황을 자세히 파악할 수 있는 지위에 있는 자를 임원으로 선출함으로써, 그 임원으로 하여금 조합원들의 이익을 보다 충실히 대변하도록 하기 위해서다.그렇다면 위 거주요건을 충족하기 위해 반드시 정비구역 내에서 연속으로 1년 이상 거주해야 하는지, 아니면 선임일 직전 3년 이내의 기간 동안 거주한 기간의 합의 1년 이상이면 위 거주요건을 충족하는 것인지 문제된다.위 거주요건이 조합정관에 규정되어 있던 사안에서 서울중앙지방법원은 “만일 거주요건을 엄격하게 해석한다면 조합원의 단체 내부의 피선거권 또는 참정권이 합리적인 이유없이 과도하게 침해돼 위헌적인 결과가 초래될 수 있다. 정관 제15조 제2항 제1호에 규정된 임원자격은‘피선출일로부터 역산해 3년 이내에 사업시행구역 안에서 거주한 기간의 합이 1년 이상인 조합원’이라고 해석함이 상당하다”고 판시해, 거주요건의 경우 연속해 거주를 하지 않더라도 거주기간을 합산한 기간이 1년 이상이면 거주요건을 충족한다고 판단했다.또한, 거주요건을 규정한 도시정비법 제41조 제1항 제1호의 문언은 "정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것"라고 규정하고 있을 뿐, ‘동일한 부동산’ 또는 ‘연속으로’라는 규정은 존재하지 않으므로, 문리해석상으로 반드시 연속으로 1년 이상 거주해야만 거주요건을 만족한다고 해석하기는 어렵다고 사료된다.그러므로 선임일 직전 3년 이내의 기간 동안 정비구역 내에 거주한 기간의 합의 1년 이상이기만 하면 도시정비법 제41조 제1항 제1호의 요건을 충족한다고 보는 것이 타당하다고 사료된다.이에 더해, 법제처는 “도시정비법 제41조 제1항 제1호의 요건을 갖추어 임원으로 선임되려는 자는 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 1년 이상 소유했는지 여부와는 상관없이 해당 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상이면 되는 것이 명백”하다고 법령해석을 하므로, 도시정비법 제41조 제1항 제1호와 제2호의 요건 중 어느 하나의 요건만 충족하면 조합 임원의 자격요건을 충족하는 것임은 물론이다.출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

도시정비법에 따르면, ①사업시행자는 도시정비법 제74조 제1항 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하고(도시정비법 제74조 제1항), ②도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경을 위해서는 총회의 의결을 거쳐야 하며(도시정비법 제45조 제1항), ③조합은 관리처분계획의 수립 및 변경의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산 추산액)’, ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전자산 가격)’, ‘정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기’ 등의 사항을 각 조합원들에게 문서로 통지해야 한다(도시정비법 제74조 제5항).그렇다면 조합이 관리처분총회 개최일부터 1개월 전 조합원들에게 통지해야 할 사항들 중 종후자산 추산액과 종전자산 가격의 의미가 분양대상자 전원에 대한 것인지, 아니면 조합원 본인에 대한 것에 한정되는지 문제된다.이에 대해 서울행정법원은 분양대상자 전원의 종후자산 추산액 및 종전자산 가격에 대한 내용을 관리처분총회 개최 1개월 전 미리 통지하지 않았던 사안에서 “위와 같은 내용에 조합원들 개인 또는 그들의 재산권에 관한 사항이 포함되어 있다고 하여 관리처분계획(안)에 포함시키지 않고 조합원들에게 개별통지하면 족하다고 할 수 없다”는 이유로 관리처분총회의 결의가 무효라고 판단했고,서울행정법원은 “조합은 개별 조합원들에게 관리처분계획에 포함될 모든 사항 및 그 당부를 판단하기 위한 자료, 특히 다른 조합원들의 개별 종전자산 평가액 등을 사전에 통지할 의무가 없다”고 판시해, 서로 상반된 판단을 했다.그런데 최근 서울고등법원은 “관리처분 개최 전에 통지해야 하고, 관리처분계획(안)에 포함되어야 하는 사항들 중 ‘분양대상자별 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격’의 의미는 아래와 같은 이유에서 ‘분양대상자 전원’에 관한 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격을 의미한다고 보아야 한다”고 판시하면서,“피고는 이 사건 총회 이전에 이 사건 관리처분계획(안)에 포함되어야 할 사항 중 분양대상자 전원의 분양예정자산 추산액 및 종전자산가격을 원고를 포함한 조합원들에게 통지 등의 방법으로 알리지 않았고, 위 사항이 포함되지 않은 관리처분계획(안)을 이 사건 총회에서 안건으로 심의·표결해 조합원들의 실질적인 의결권을 침해했다고 봄이 타당하므로, 이 사건 총회 결의에는 중대한 하자가 있어 효력을 인정할 수 없으므로 이 사건 관리처분계획에도 하자가 있다”고 판시했다.위에서 본 것과 같이 조합이 관리처분총회 개최 전 조합원들에게 다른 조합원들의 개별 종후자산 추산액 및 종전자산 가액 등을 사전에 통지할 의무가 있는지에 대해 하급심의 입장이 서로 다르고, 이에 대한 판단한 대법원 판결은 존재하지 않는 것으로 보인다.생각건대, 최근 판례는 조합원들에게 가능한 한 많은 정보를 공개하라는 취지로 판시하고 있고, 관리처분총회에 참석하는 조합원은 자신의 종전자산 가격이 과소하게 평가되거나 종후자산 추산액이 과다하게 평가되었는지, 당해 도시정비사업이 조합원들 사이의 형평에 맞게 진행되고 있는지에 관하여도 검토 후 이의를 제기하거나 관리처분계획(안)에 관한 의결권을 합리적으로 행사할 수 있을 만큼 충분한 정보를 제공받아야 한다는 점을 고려하면, 관리처분 총회 개최 전에 통지해야 하는 종후자산 추산액 및 종전자산 가격의 의미는 ‘분양대상자 전원’에 관한 것을 의미한다고 보아야 한다고 사료된다.조합이 분양대상자 전원의 종후자산 추산액 및 종전자산 가격을 조합원들에게 통지하지 않고 총회에서 위와 같은 내용으로 관리처분계획안에 대해 총회 결의를 받은 경우, 그 총회 결의 및 관리처분계획에는 중대한 하자가 있다고 판단될 것으로 사료된다.출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

도시정비법에 따르면 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청 기간에 사업시행자에게 분양신청을 해야 하고(도시정비법 제72조 제3항), 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다(도시정비법 제73조 제1항 제1호).또한, 사업시행자는 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있고(도시정비법 제72조 제4항), 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 위 제4항에 따라 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다(도시정비법 제72조 제5항).대법원은 “분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다”라고 판시했고,“조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급 의무가 발생하는 시기이자, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다”라고 판시해,분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날부터 조합원의 지위를 상실하고 현금청산대상자가 된다고 판단했다.그렇다면 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 자에게 다시 분양신청의 기회를 부여할 수 있는지 문제된다.이와 관련해 “사업시행계획인가에 따라 행하여진 분양신청에서 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 자(현금청산대상자)는 사업시행계획인가 폐지 시 조합원 자격이 회복된다”라는 내용의 조합정관 변경 결의 및 정관 조항 유효성에 대해,대법원은 “조합이 새로운 사업시행계획을 수립하면서 현금청산대상자들에게 새로운 분양신청 및 조합 재가입의 기회를 부여하는 것은 단체 자치적 결정으로서 허용되지만, 그 기회를 활용해 분양신청을 함으로써 조합에 재가입할지 여부는 현금청산대상자들이 개별적으로 결정할 몫이지,현금청산대상자들의 의사와 무관하게 조합이 일방적으로 현금청산대상자들이 조합원의 지위를 회복하는 것으로 결정하는 것은, 현금청산사유가 발생하면 150일 이내에 현금청산을 하도록 규정한 도시정비법 제47조 제1항의 입법 취지에도 반하고, 현금청산대상자들의 의사와 이익에도 배치되므로 허용되지 않는다고 보아야 한다”라는 이유로 무효라고 판단했다.한편, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경되어 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 도시정비법 제72조 제4항, 제5항에 따라 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있음은 앞서 본 바와 같다.그런데 대법원은 “분양신청을 하지 아니하여 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한했다고 하여 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다”라고 판시해, 사업시행계획인가의 변경이 없더라도 정관의 변경이나 총회 결의를 통해 현금청산대상자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 판단했다.위 대법원 판례가 사업시행계획인가의 변경을 전제로 하는 도시정비법 제72조 제4, 5항과 배치되는 것이 아닌지 문제되나, 수원지방법원은 “도시정비법 제72조 제4항과 제5항이 사업시행계획의 변경으로 세대수·주택규모가 달라지는 경우에 사업시행자가 재분양절차를 거쳐 조합원과 현금청산대상자가 된 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 부여할 수 있는 요건 및 절차에 관한 규정임은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 규정들이 사업시행계획의 실질적 변경이 없는 경우에는 재분양절차를 불허하려는 목적에서 도입된 규정으로 해석되지는 아니하고, 현금청산대상자에게 잔여분에 관한 분양신청을 허용할 필요성은 여전히 존재한다”라는 이유로 사업시행계획인가의 변경이 없더라도 정관의 변경이나 총회 결의를 통해 다시 분양 절차를 진행할 수 있다고 판단했다.정리하면, 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자들이 사업시행계획인가 폐지 시‘자동으로’조합원의 지위를 회복한다는 내용의 정관 변경 결의 및 그 정관 규정은 무효이나, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경된 경우 도시정비법 제72조 제4항, 제5항에 따라 정관 또는 총회 결의를 통해, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경되지 않더라도 위 대법원과 수원지방법원의 판시에 따라 정관이나 총회 결의를 통해 현금청산대상자가 된 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 다시 부여하는 것은 적법하다고 사료된다.출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

도시정비법은 조합임원 등이 정비사업의 시행에 관하여 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 15일 이내에 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개해야할 서류를 열거하면서, 위와 같이 명시된 서류의 ‘관련 자료’도 함께 공개대상으로 규정하는 한편, 이를 위반한 조합임원 등에 대하여는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.위와 같이 공개해야할 서류에는 ‘추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록’, ‘결산보고서’가 포함되어 있다.그와 동시에, 도시정비법은 위와 같이 공개해야할 서류를 포함하여 총회 또는 중요한 회의가 있은 때에는 속기록·녹음 또는 영상자료를 만들어 청산 시까지 보관해야 한다고 규정하고 있다.그렇다면 도시정비법 제124조 제1항 제3호에서 정한 의사록의 ‘관련 자료’에 속기록이 포함되는지, 동항 제9호에서 정한 결산보고서의 ‘관련 자료’에 자금수지보고서가 포함되는지 문제된다.이와 관련해 대법원은 “이러한 규정들의 입법 취지는, 조합이 정비사업을 시행하는 경우 조합임원은 조합을 대표하면서 막대한 사업자금을 운영하는 등 각종 권한을 가지고 있기 때문에 조합임원과 건설사 간 유착으로 인한 비리가 발생할 소지가 크고, 정비사업과 관련된 비리는 그 조합과 조합원의 피해로 직결되어 지역사회와 국가 전체에 미치는 병폐도 크므로, 이를 개선하기 위한 방안으로서 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개하도록 하여 정비사업의 투명성·공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족시키기 위한 것이다”라고 판시하면서,“도시정비법은 공개대상이 되는 서류를 각호에서 구체적으로 열거하면서도 ‘관련 자료’의 판단 기준에 관하여는 별도로 규정하고 있지 않을 뿐만 아니라, 그 밖에 공개가 필요한 서류 및 관련 자료는 대통령령에 위임하여 이를 추가할 수 있는 근거 규정을 두고 있으므로,구 도시정비법과 현행 도시정비법 혹은 그 위임에 따른 시행령에 명문의 근거 규정 없이 정비사업의 투명성·공공성 확보 내지 조합원의 알권리 보장 등 규제의 목적만을 앞세워 각호에 명시된 서류의 ‘관련 자료’의 범위를 지나치게 확장해 인정하는 것은 죄형법정주의가 요구하는 형벌법규 해석원칙에 어긋난다”고 판시하여,도시정비법 제124조 제1항 각호에 명시된 공개대상 서류의 ‘관련 자료’의 의미를 해석하는 엄격한 기준을 제시했다.이에 대법원은 “의사록의 ‘관련 자료’에 속기록이 포함된다고 보는 것은 문언의 가능한 의미를 벗어나 피고인에게 불리한 확장해석에 해당하여 허용될 수 없다. 자금수지보고서가 도시정비법 제124조 제1항 제9호에서 정한 결산보고서의 ‘관련 자료’에 해당한다고 보아 이를 형사처벌의 근거로 삼는 것은 죄형법정주의의 원칙하에서 문언의 가능한 범위를 벗어나 피고인에게 불리한 확장해석에 해당하여 허용될 수 없다”고 판시했다.도시정비법은 도시정비법 제124조 제1항 각호의 공개 대상서류 및 그 ‘관련 서류’의 판단 기준을 별도로 규정하고 있지 않고, 그 밖에 공개가 필요한 서류 및 관련 자료는 대통령령에 위임하여 이를 추가할 수 있는 근거 규정을 두고 있다.그러므로 위 각호의 공개 대상서류 및 그‘관련 서류’의 범위를 해석할 때에는 명시적인 위임의 근거가 없는 지방자치단체의 조례 및 하위 지침, 정비사업 종합정보관리시스템 운영지침 등에 기속되지 않고, 확장해석을 금지하는 죄형법정주의가 요구하는 형벌법규 해석원칙에 따라 엄격하게 해석해야 한다고 사료된다.출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr) 

도시정비법에 따르면 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결하는 경우 조합 총회의 의결을 거쳐야 하고(제45조 제1항 제4호, 제13호), 사업시행자는 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 규정하고 있다(제29조 제1항).그렇다면 재건축·재개발조합이 용역업체와 변경계약을 체결해 계약금액을 인상하는 경우 반드시 사전에 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는지 여부가 문제된다. 이와 관련해 대법원은 "도시정비법 제45조 제1항 제4호의 총회의 의결은 원칙적으로 사전의결을 의미한다고 보아야 한다"고 판시하면서, "위와 같이 도시정비법에서 총회 의결을 거치도록 한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위한 것이므로, 총회의 사전의결이 없이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결하는 경우 이는 무효인 계약에 해당" 한다고 판시한 바 있다. 그리고 하급심 판결은 "강행규정에 위반한 결의를 추인한다고 해서 유효하게 된다고 볼 수는 없고, 추진위원회에서의 시공자 선정이 조합의 추인 결의에 의해 유효하게 된다면 도시정비법 제11조의 입법취지를 달성할 수 없고, 조합이 추인 결의에 의해 ㅇㅇ를 시공자로 선정하는 새로운 결의를 한 것으로 보려면 새로운 결의 당시의 도시정비법 규정에 의한 요건을 갖추어야 한다"고 판시한 바 있다. 다만, 대법원은 "정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어려우므로, 도시정비법 규정 취지에 비추어 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳤다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다. 총회 의결 없이 조합의 부담이 늘어나는 계약을 체결해 조합원의 이익이 침해되는 일이 없도록 하면서도, 기존 총회 의결 과정에서 조합원들의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정보가 제공된 상태에서 장차 그러한 계약이 체결될 것을 의결한 경우에는 사전 의결을 거친 것으로 보아 정비사업의 원활한 추진에 지장이 없도록 조화롭게 해석할 필요가 있다"고 하고, "조합원 총회 의결을 거친 예산상 정해진 항목이 아닌 것을 위하여 조합 예산을 지출하는 것은 그것이 정당한 예비비의 지출로 인정되지 않는 한 '예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약'에 해당" 한다고 판시한 바 있다. 즉, 원칙적으로 조합이 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우 총회의 사전 의결을 거쳐야 할 것이나, 조합 총회에서 당초 계약을 체결하면서 예산안을 넉넉히 책정해 장차 변경 계약이 체결될 것을 의결하여 당초 계약과 변경 계약은 그 동일성이 인정되고, 예산으로 정해진 예비비의 범위 내에 해당하나는 정당한 지출에 해당하는 경우, 추후 변경 계약을 통해 계약금액을 인상했더라도 해당 변경 계약은 유효할 수 있을 것이다. 그러나 만약 변경계약이 당초 계약과 별개로 완전히 새로운 계약이라면 사전에 총회 결의 및 일반경쟁 입찰 등 필요한 선정절차를 모두 거쳐야 할 것이다.