집값이 갑자기 오르자 매도계약을 파기하는 집주인이 증가하고 있다.계약 당시 받은 계약금보다 집값의 상승 폭이 더 크다 보니 계약을 더 진행하지 않는 것이다.반면에 매수인은 계약금을 내고도 혹시라도 계약이 파기될 까봐 불안해하는 상황이 발생하고 있다.매도인의 일방적인 계약파기는 매수인의 이사일정 등 상당한 피해를 유발시키기에 이러한 피해를 막고자 법적으로 배액배상 제도가 마련되어 있다.민법 제565조 제1항에 따르면, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수자는 이를 포기하고, 매도자는 그 배액을 보상해서 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다.즉, 계약당시 매수자가 계약당시 계약금과 보증금을 준 경우라면 매도자는 배액을 보상해야 부동산계약을 파기할 수 있는 것이다.반대로 매수자가 계약을 파기하는 경우라면, 계약금이 해약금으로 작용해서 계약 시 낸 계약금을 돌려받지 못하게 된다.법무법인 로드맵 남기룡 부동산전문변호사는 “매도인의 계약파기는 항상 할 수 있는 것이 아니다. 보증금납부 등 이행에 착수하지 전 까지만 계약금의 배액상환을 하고 계약을 파기할 수 있다. 따라서 매수인이 매도인의 계약파기를 예방하기 위해서는 계약이행을 빨리하는 것이 유리할 수 있다”라고 조언했다.매수인 입장에서 매도인의 계약파기를 막으려면 중도금, 잔금지급일 이전에 일부를 지급하는 것이 유리하다.잔금지급일 이전에 일부 금액이라도 지급이 된다면 계약이행이 되기 때문에 매도인의 계약파기가 불가능해진다.또한 계약금의 경우 일반적으로 매매가의 10%가량으로 정하지만, 이 보다 더 많이 설정하여 지급하는 것도 도움이 될 수 있다.높은 금액의 계약금을 지급하여 매수의사를 확실히 하는 것이다.만약 가계약을 맺은 경우라면 법률분쟁의 발생 가능성은 더욱 높아진다.부동산시장에서 가계약은 일종의 관행으로 당연히 본계약과 같은 것이라고 알고 있는 사람들이 많다.가계약이라고 하더라도 계약내용에 따라 본계약으로 인정되는 경우도 있다 보니 매도인과 매수인의 입장 차이가 커지면서 분쟁이 끊이지 않고 발생하고 있다.아무래도 가계약금 자체가 본계약금 보다는 적은 금액만 지급하면 되기 때문에 매도인의 입장에서는 부담이 적은 가계약금에 대한 배액상환만 하면 된다고 여기는 경우가 많다.하지만 가계약이라고 하더라도 계약서 작성 당시 해당 물건의 동, 호수, 중도금, 계약금잔액 지급에 대한 사항 등의 구체적인 거래 내용 등이 합의된 경우라면 본계약으로 인정되어 계약금의 배액상환을 해야 할 수 있다.하지만 가계약분쟁의 경우 상황에 따라 다르므로 부동산전문변호사와의 상담을 통해 대응하는 것이 유리할 수 있다.법무법인 로드맵 남기룡 부동산전문변호사는 “부동산매매계약해제와 같은 부동산분쟁 및 손해를 예방하기 위해서는 부동산계약 시 특약사항을 별도로 기재해두는 것도 도움이 될 수 있다.그리고 계약진행 과정에서 각종 분쟁이 발생할 수 있는 만큼 부동산전문변호사의 조언을 받아 신중하게 대처를 해야 한다”라고 전했다. 출처 : 새전북신문(www.sjbnews.com)

법무법인 로드맵 남기룡 대표변호사는 안양시 도시정비사업 연구모임 연구원으로서 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지의 임기로 활동 중입니다. 안양시의 원활한 도시정비사업 운영을 위해 연구모임을 효율적으로 추진하고자 연구에 적극 참여하고 있습니다. 

시공 업체 A가 본 법무법인 의뢰인인 도급인 B에게 건설 비용을 증액하기로 하는 변경계약을 체결하였으므로, 그 금액과 지연손해금을 지급할 것을 청구.[소송 쟁점]본 소송은1. 변경계약이 적법하게 체결되었는지 여부2. 약정에 따라 준공되었는지 여부 등이 핵심쟁점​[로드맵의 활약]​1. 전략 구성변경계약에 따른 추가공사비 및 지연손해금 청구는1) 적법한 권한이 있는 자에 의하여 약정이 체결되어 그 유효성이 입증되어야 함2) 시공 업체가 세부적으로 정한 작업을 완료(준공)하였음이 입증되어야 함​이 사건은 건축 비용 증액을 정하는 별도의 서류가 명확하게 처분문서로 존재하였기에 의뢰인 역시 어려운 소송이 될 것으로 예상.​본 법무법인은 변경계약에 따른 건설 비용 청구의 두 가지 요건인 ‘약정이 유효하게 체결되었는지’와 ‘유효하다고 하더라도, 조항에 따라 이 사건 공사가 준공되었는지’를 모두 다투어 A의 추가 비용 및 지연손해금 청구를 증거부족으로 배척하는 것을 ‘승소 전략’으로 구성.​2. 소송 진행​A가 완공을 하였다고 주장한 것에 대한 강력한 반박 근거로, 1) 이 사건 변경계약서는 B의 대표이사가 아닌 공사현장을 담당하는 자에 의하여 체결되었으므로, 약정을 체결한 자가 B를 대리할 권한이 있다는 사실이 입증되어야 한다.​2) A는 대표이사가 아닌 자에 의해 진행된 약정 효력을 B에게 귀속시킬 만한 법리를 설시하지 않고 있다.​3) 유효하다고 하더라도 이 사건 서류는 준공 후 대금을 지급하는 것으로 정하고 있으므로, A가 준공사실을 입증하여야 한다.​4) A가 제출한 증거만으로는 준공사실이 입증되지 않는다는 점을 강력히 어필하였습니다.​3. 판결재판부는 본 법무법인의 논리를 받아들여 변경계약의 유효성 및 이에 따른 공사의 준공사실이 명확히 입증되었다고 볼 수 없으므로, A의 추가 비용 및 지연손해금 청구를 기각, 본 법무법인의 승소로 판결 확정​​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼

의뢰인 A는 인접 토지에서 B가 신축하는 건물로 인해 일조권을 침해당하였으므로, B를 상대로 위 건물의 신축 건설을 중지할 것을 청구하는 공사중지가처분 신청.​[소송 쟁점]본 소송은1) 작업을 중지할 정도의 일조권 침해가 존재하는지2) 주변 건물로 인해 기존에 수인한도를 넘는 일조권 침해가 있는 경우에도 건설 중단을 요구할 수 있는지 등이 핵심 쟁점​[로드맵의 활약]1. 전략 구성일조권 침해를 이유로 한 공사중지가처분의 경우, 중단할 정도의 침범이 존재하는지 여부를 입증하여야 하고, 완공되기 전에 공사중지가처분 결정을 받는 것이 필요하며,의뢰인 A는 주변 건물로 인해 수인한도를 넘는 일조권 침해를 받고 있는 중이었기에 이러한 경우 공사 중지를 청구할 수 있다는 점을 입증해야 함​이에 본 법무법인은 완공 전 공사중지가처분을 받기 위한 빠른 심문절차 진행 및 침범 상황에 관한 적절한 법리 제시와 문제 사실의 입증을 ‘승소전략’으로 구성.2. 소송 진행1) 가처분 심문 절차에서도 감정신청 등의 증거신청이 채택될 수 있으므로, 가처분 신청서 제출 동시에 일조권 침해에 관한 감정신청서를 제출함으로써 심문 절차가 빠르게 진행될 수 있도록 진행2) 본 사안에 부합하는 일조권 침해에 관한 법리를 제시.3) 감정을 통해 작업을 중단할 정도의 문제가 존재한다는 사실을 입증.4) 감정결과를 분석하여 기존의 침범 정도에 비해 B가 신축하는 건물로 인한 침범 정도가 더욱 크다는 점, 건설 중단으로 인해 B가 입는 손해는 금전으로 보상이 가능하지만 의뢰인 A가 입는 손해는 금전으로 보상이 불가능한 점 등을 근거로,기존에 수인한도를 넘는 일조권 침해가 존재한다고 하더라도, 중단을 요구할 수 있다는 점을 강력하게 주장​3. 판결재판부는 본 법무법인의 논리를 받아들여 B의 신축공사의 중지를 명하는 가처분 결정을 하였습니다. ​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼ 

로드맵의 고객사 A는 서울시에서 부동산 시행업 등을 영위하는 사업자로서, 서울 소재 근린생활시설에 관하여 수분양자인 B와 분양계약을 체결.​B는 상가분양계약에 따라 A사에게 계약금 및 중도급을 지급하였으나, 자신이 분양받은 상가 호실에 기둥이 있다는 사실을 뒤늦게 인지하자 잔금 납부를 거부, A사를 상대로 약정을 취소, 계약금 및 중도금의 반환을 청구하는 부당이득반환청구소송을 제기.​[사건의 쟁점]본 소송에서 상대방은 1. A사가 상가에 기둥이 존재한다는 사실을 알리지 않은 것이 기망행위에 해당하는지2. 기둥의 존재로 인하여 B의 상가 운용에 상당한 장애가 발생하였는지 여부 등이 핵심 쟁점이 될 것으로 예상​[로드맵의 활약 ]​1. 전략 구성부동산 거래에 있어 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 1) 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 알려야 하며, 2) 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 상대방은 기망을 이유로 약정을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고3) 약정의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있습니다.이 사건에서 기둥의 존재는 시야를 차단할 뿐만 아니라 동선을 일부 제한할 여지가 있었기에 A사에게 그 존재를 알릴 의무가 인정될 가능성이 있었음​이에 본 법무법인은 기둥의 존재에도 불구하고 상가의 이용에 중대한 제한이 발생사지 않는다는 점을 주장하고, B는 그 존재를 알았거나 충분히 알 수 있었기에 A사가 해당 사실을 고지해야만 했다는 상대방의 주장을 방어하는 것을 ‘승소전략’으로 구성​[소송 진행]사전에 수립한 승소전략에 따라 1) A사가 B에게 제공한 제반 자료들을 면밀히 검토하여, A사가 제공한 자료들로 인해 B는 기둥의 존재를 사전에 알았거나 충분히 알 수 있었을 것이므로 A사가 B에게 별도로 고지할 필요는 없었다고 주장. 2) 기둥의 모양과 위치 및 상가의 특성 등을 고려할 때 기둥의 존재로 인해 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하지 않는다는 점을 주장 및 입증.​[판결]재판부는 본 법무법인의 논리를 받아들여 1) B는 당시에 기둥이 설치된 사실을 고지받아 알고 있었던 것으로 봄이 타당하며, 2) 이 사건 상가에 기둥으로 인한 하자가 존재 한다거나 A가 이 사건 각 분양계약에서 정한 의무를 불이행하였다고 인정하기에 부족하다고 판단하여​B의 청구를 전부 기각하였습니다.​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼

법무법인 로드맵의 고객사가 소유하고 있는 부동산의 임차인으로부터 약정 기간이 남았음에도 임대차를 일방적으로 중단한다는 내용증명을 수령, ‘일방적인 임대차계약 해지 통보에 대한 대응방안’에 대해 자문을 요청. ​[자문내용]상대방(임차인)이 주장하는 내용을 분석하여 ​1. 상대방이 통보한 사유를 약정 내용과 대응시켜 명확히 설명. 2. 임차인에게 임차인이 말하는 사유가 현재 발생하지 않았다는 사실을 고지한 서면을 통보.​3. 임차인이 고객사와의 부동산 임대차계약을 일방적으로 해지 통보시 상대방의 약정해지권 행사가 적법하지 않으므로, 그 요구에 고객사가 응할 필요가 없다는 사실 등을 설명.​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼ 

아파트 수분양자 A는 로드맵 의뢰인 사업시행자 B가 부대복리시설의 설계변경을 고지하지 않아 조망권 및 사생활이 침해되었다는 이유로, B에게 목적물 교환가치 하락에 따른 손해 및 정신적 손해의 배상을 청구.[사건의 쟁점]상대방은 (1) B의 고지의무의 범위 및 이행여부 (2) 불법행위로 인한 손해배상책임 요건사실 충족 여부 (3) 조망권 및 사생활 침해 여부 및 그 정도를 쟁점으로 주장본 법무법인은 실체적 판단에 앞서 (4) 부제소 합의의 존부를 핵심적인 쟁점으로 부각시. ​[로드맵의 활약]​1. 전략​부제소 특약(부제소 합의)이란 양 당사자간의 협의에 의해 민, 형사 소송을 제기하지 않겠다는 계약을 뜻함. 재판부는 해당 특약이 있는 경우 소송은 소의 이익이 없다고 보아 실체적 판단을 하지 않고 소를 각하함.​본 사건은 실제로 부대복리시설의 설계변경이 이루어진 사실이 있고, 이를 제대로 고지하였는지 여부가 불확실한 상황, 즉 소송이 본격적으로 ‘실체적 판단’으로 들어가게 될 경우 매우 어려운 소송이 될 것으로 예상됨. ​이에 이 사건 소송이 ‘형식적 판단’에서 끝날 수 있도록1) 이 사건 분양계약서의 흩어진 조항들을 모두 유기적으로 해석하여 부속건물 설계변경 등에 대하여 ‘부제소 합의’가 존재한다는 사실을 발견, 이를 통해 실체적 판단에 들어가지 않게 방어하는 것을 '승소 전략'으로 구성다만, 재판부에서 실체적 판단을 진행할 경우를 대비하여2) 사업시행자 B의 고지의무의 범위를 축소하고 고지의무를 이행한 증거를 최대한 발굴하는 것도 함께 진행​​[소송 진행] 우선 분양계약서의 여러군데 흩어진 조항을 유기적으로 분석, A가 B와 분양계약을 체결하면서 아파트 지구 내 시설물 변경 등에 대한 일조권, 조망권, 사생활권이 간섭 받을 수 있음을 인지하고, 이에 대하여 이의를 제기하지 않기로 협의하였다는 부제소 합의가 있다는 내용을 주장.또한,1) 분양계약 체결 당시부터 부대복리시설의 변경가능성이 예정되었다2) 부대복리시설의 변경은 법령을 준수하기 위해 필수적인 사항이었다3) 부대복리시설 설계변경에 대해 수분양자들의 집합인 입주예정인협의회와 사전에 논의한 점 등을 부각하여 의뢰인 B가 고지의무를 다하였다.4) 법원 감정 절차에 적극 대응하여 조망권 및 사생활 침해의 정도가 없거나 매우 경미하다는 감정 결과도 함께 도출해내어, 실체적 판단으로 넘어가도 실익이 없으므로 형식적 판단에서 소를 각하해달라는 점을 주장.​[판결]재판부는 로드맵의 논리를 받아들여 A는 B와 분양계약을 체결하면서 부대복리시설 설계변경에 따른 손해배상 등 이의를 제기하지 않기로 하는 특약이 있었다고 봄이 상당하므로, 이 사건 소는 부제소합의에 위배된 것으로 소의 이익이 없어 부적법하다고 판단하면서, A의 청구를 각하.결국 A는 1심 판결에 항소하지 않아 1심 판결이 그대로 확정.​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼ 

 시행사에 건설 관리용역을 제공하던 중 시행사가 로드맵의 고객사에게 제공 중단을 이유로 2023년 초부터 대금의 반환, 중단으로 인한 손해배상책임 등을 고객사에게 청구, ‘관리용역 중단 및 계약해지’에 관한 자문 요청.​본 법무법인은 건설산업기본법, 건설사업관리 업무지침서, CM계약서, 공사도급계약서, 관리용역 수행내역, 2021년 말부터 수신 및 발신한 내용증명 등 기본법과 구체적 자료들에 근거,​1. 고객사에게 관리용역 중단의 책임 귀속되는지를 (1) 계약상 관리용역의 범위 및 이행의 정도, (2) 공사 진행에 따른 관리용역의 단계별 의무 및 해지권 발생의 시기, (3) 원칙과 예외별로 각 경우의 수를 나눠서 설명하였고​2. 고객사가 계약에 반하여 중단한 것으로 볼 수 있는지와 시행사에 이행을 요구해야 하는 부분에 대해 안내.​더불어3. 상대방의 지속적인 청구에 대해 만약 소송 진행시 어떠한 소송을 진행하면 되는지, 진행하는 소송과 관련된 요건사실을 모두 갖추었는지 여부 등 앞으로의 소송방향에 대하여 설명, 위 자문 내용을 토대로 시행사에 내용증명을 발송.​그리고 소송에 대한 염려에 공감하여 앞으로 해당 문제가 소송분쟁까지 이어질 경우에 대비한 해결방안도 미리 안내.​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼

지역주택조합 사이의 공사대금 소송의 항소심 진행 중, 지역주택조합 사이에 체결한 공사도급계약을 변경하는 방법으로 건축비 정산 합의를 진행하려고 하므로, 공사도급변경계약서의 검토를 요청,​이에 대하여..​1. 항소심에서 ‘항소 및 소 취하’의 민사소송법상 효력의 차이점을 위주로, 고객사가 원하는 효력을 발생시키는 방법을 소송비용, 유치권 등의 문제를 포함하여 검토2. 지역주택조합과 합의한 정산 건설 비용의 액수, 지급 방식, 지급일, 지급 조건 등에 대하여 명확히 규정할 필요가 있다는 점3. 합의한 지장물 철거의 범위를 구체적인 도면을 첨부하여 특정할 필요가 있다는 점4. 지장물 철거 기한, 철거 순서 등 고객사의 의무를 불리한 점이 없도록 규정할 필요가 있다는 점 등에 대하여 검토.5. 위 검토 내용을 바탕으로 공사도급변경계약서에 추가하거나 변경할 문구를 구체적으로 제공, 고객사의 관점에서 종합적으로 서류를 검토.​위와 같이 고객사의 지역주택조합과의 비용 정산 합의가 원만하게 이행되기 위해 법률적 문제가 될 수 있는 부분을 법리적인 검토의견을 제시, 위 검토의견에 따라 공사도급변경계약서에 새롭게 변경하거나 추가할 조항을 구체적으로 제공하여, 원활한 사업 진행을 위한 실무적인 처리방안까지 아울러 안내.​▼ 자세한 본 사례는 법무법인 로드맵의 공식 블로그를 참고하세요.▼