구 도시정비법 제47조에 의하면, 재건축사업 시행자는 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니하거나, 분양신청을 철회한 경우 현금으로 청산해야 한다. 개정된 도시정비법 제73조 또한 토지등소유자가 분양신청을 안했거나, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우, 사업시행자는 손실보상에 관한 협의를 해야 함을 규정하고 있다.만약 재건축 조합원이 조합원 지위를 상실하기 전에 얻은 이익이 있는 경우, 조합원 지위를 상실한 이후 그 이익을 소급해 반환할 의무가 있는지, 즉 사업시행자가 손실보상금을 지급하면서 조합원 지위에서 얻은 이익을 공제할 수 있는지가 문제 된다.이에 대하여 대법원은 “도시정비법에 의해 설립된 재건축조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원의 지위를 상실했다고 하더라도 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있는 것은 아니다”라고 판시했다(대법원 2009.9.10.선고 2009다32850).즉, 조합과 조합원 사이에 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 별도의 약정이 있다면 조합원이 조합원 지위를 상실한 경우 조합원 지위에서 얻은 이익을 반환해야 함을 밝힌 것이다.다시말해 정관에 미리 “조합이 현금청산을 할 경우, 감정평가 산술 평균 금액에서 기본이주비 금융비용 및 현금청산 기준일 당시 조합의 지출 사업비에 대한 조합원의 지분비율 상당액, 기타 비용을 공제한 금액을 기준으로 청산한다”라는 취지의 규정을 두고 있다면, 조합원이 조합원 지위에서 얻은 이주비 대출금 이자 또는 이사비를 공제하고 청산금을 지급하는 것도 가능하다.다만, 이러한 정관 규정이 유효하려면 관련 정관 조항에 대해 관할관청의 인가를 받는 것이 필수적이다.판례 또한 “인가는 그 대상이 되는 기본행위를 보충해 법률상 효력을 완성시키는 행위로서 이러한 인가를 받지 못한 경우 변경된 정관은 효력이 없다고 할 것인데, 피고가 신설한 정관 제45조 제6항은 관할 관청으로부터 인가를 받지 못해 무효이다”라고 판시해, 조합이 현금청산을 할 경우 기타 비용을 공제하는 내용으로 총회 결의를 거쳐 정관을 변경했으나 관할관청의 인가를 받지 못한 사안에서 정관의 효력이 없어 현금청산금에서 이사비를 공제할 수 없다고 판시했다(서울서부지방법원 2018.2.9.선고 2017가단210207 판결).만약 정관 변경 후 인가를 받지 못했거나 이러한 정관의 규정을 미리 정하지 않은 경우라면, 일괄적으로 각서를 제출받는 방법으로도 조합원 지위에서 얻은 이익을 조합이 소급해 반환받을 수 있다.판례 또한 재건축조합이 조합원들에게 이주비 대출을 하면서 ‘조합원의 무이자 이주비 수령 후 분양신청을 포기하거나 분양계약을 체결하지 않는 경우 조합의 분양계약 종료일로부터 10일 이내에 기 수령한 이주비 및 이자 일체를 조합에 완납하겠다’는 내용의 이주각서를 제출받은 사안에서, “원고는 조합원으로서 이 사건 부동산을 피고에게 제공하고 이주를 하는 한편, 조합원의 지위에서 피고가 제공하는 이주비 대출금 이자 상당의 이익을 취득하나, 원고와 피고 사이에 원고가 조합원의 지위를 상실하면 피고에게 이주비 대출금 이자를 소급해 반환해야 한다는 위와 같은 약정이 있다. 따라서 원고가 조합원의 지위를 상실한 이후 조합원의 지위에서 이미 취득한 이주비 대출금 이자 상당의 이익을 피고에게 반환할 의무가 있으므로 피고가 원고에게 수용보상금을 지급함에 있어 위 이자 상당액을 공제한 것이 부당하다고 볼 수는 없다”라고 판시했다(서울서부지방법원 2018.2.9.선고 2017가단210207 판결).따라서 조합이 조합원 지위를 상실한 자로부터 조합원 지위에서 이미 얻은 이익을 반환받기 위해서는 미리 정관의 규정을 두거나, 그렇지 아니하였다면 조합원들에게 이익을 제공하면서 만약 조합원 지위를 상실하는 경우 그 얻은 이익을 반환하여야 한다는 내용의 각서를 제출받는 방법 등의 별도의 약정을 해야 할 것이다. 

사업시행자가 수용의 개시일까지 재결 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 경우, 토지수용위원회의 재결은 효력을 상실하고(토지보상법 제42조 제1항 참조), 사업시행자의 재결신청도 효력을 상실 한다(대법원 1987.3.10.선고 84누158 판결 참조).따라서 사업시행자는 다시 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하며, 그 신청은 재결 실효 전에 토지소유자 및 관계인(이하 ‘토지소유자 등’)이 이미 재결신청 청구를 한 바가 있을 때에는 재결 실효일로부터 60일 내에 해야 한다. 그 기간을 넘겨서 재결신청을 하면 그 지연된 기간에 대하여도 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율을 적용해 산정한 금액(이하 ‘지연가산금’)을 지급해야 한다(대법원 2015.2.26.선고 2012두11287 판결 참조).위와 같이 재결이 실효되어 사업시행자가 다시 재결을 신청할 경우, 재결신청을 지연했다고 볼 수 없는 사정이 있는 경우에도 예외 없이 지연가산금이 발생하는 것인지 문제된다.토지보상법 제30조는 “사업인정고시가 있은 후 협의가 성립하지 아니한 경우에는 토지소유자 등은 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고(제1항), 사업시행자는 그 청구가 있은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하며(제2항), 만일 사업시행자가 그 기간을 경과해 재결을 신청한 때에는 그 지연한 기간에 대해 지연가산금을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산해 지급해야 한다(제3항)”고 규정하고 있다.한편, 동법 제42조 제2항, 제3항은 위 지연가산금과 별도로 재결이 실효됨으로 인해 토지소유자 등이 입은 손실을 보상하는 규정을 두고 있다.이에 대해 대법원은 지연가산금은 사업시행자가 정해진 기간 내에 재결신청을 하지 않고 지연한 데 대한 제재와 토지소유자 등의 손해에 대한 보전이라는 성격을 아울러 가지고 있는 것으로 본 후, “재결이 실효된 이후 사업시행자가 다시 재결을 신청할 경우에는 원칙적으로 다시 보상협의 절차를 거칠 필요가 없으므로(대법원 2012두11287 판결 참조), 재결 실효일로부터 60일이 지난 다음에는 지연가산금이 발생한다는 것이 원칙이나, 사업시행자가 재결실효 후 60일 내에 재결신청을 하지 않았더라도, 재결신청을 지연했다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 해당 기간 동안은 지연가산금이 발생하지 않는다”라고 판시했다(대법원 2017.4.7.선고 2016두63361 판결 참조).위 2016두63361 판결 사안은 1차 수용재결이 보상금 미지급으로 실효된 후 사업시행자가 변경된 경우로써, 원칙적으로 변경된 사업시행자는 다시 토지소유자 등과 보상협의 절차를 거칠 필요가 없었으나, 토지소유자 등에게 보상일정 안내 및 토지소유자 등으로 구성된 비상대책위원회와 보상업무협약을 체결한 경우이었기 때문에, ‘1차 수용재결 실효 후 2차 수용재결을 신청하기까지의 기간 중 변경된 사업시행자가 토지소유자 등과 보상업무협약을 체결한 날로부터 약정된 재협의기간의 만료일 또는 실제 재협의가 결렬되어 종료된 날’까지의 기간을 재결신청 지연에 대한 제재를 가할 필요가 없는 특별한 사정으로 본 것이다.따라서 보상협의 절차 및 재결신청 절차를 진행하는 사업시행자로서는 재결신청 지연 사유가 실질적인 제재의 사유가 되는지 여부를 판단해 사업을 진행해야만 지연가산금 지급 의무로부터 벗어날 수 있다. 

도시정비법 제25조는 조합원 수가 100인 이상인 조합에 반드시 대의원회를 설치하도록 하고, 대의원 수는 조합원의 10분의 1이상으로 하되, 조합원의 10분의 1이 100인을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 구성할 수 있음을 규정하고 있다.이는 조합원 수가 100인 이상인 조합의 경우, 총회 소집 및 결의 절차상 어려움을 고려하여, 조합의 존립 등과 관련된 핵심사항 이외의 사항에 대하여 총회의 권한을 대행할 수 있는 대의원회를 필요적으로 두도록 한 것이다.그런데 조합의 정관이 조합원 총회에 부의할 안건에 대해 대의원회의 사전 심의를 거치도록 정하고 있는 경우, 대의원회 결의의 하자로 인해 조합원총회 결의의 효력 또한 무효로 되는지 여부가 대의원회와 총회의 관계와 관련하여 문제될 수 있다.이에 대해 부산지방법원은 “이 사건 조합의 정관이 총회 부의 안건에 대한 사전심의를 대의원회의 권한으로 정한 취지는 대의원회에서 안건의 적정성 등을 사전에 심사해 불필요한 안건이 총회에 상정되는 등으로 인한 절차의 낭비를 막고 총회에서 실질적으로 결의가 필요한 안건에 한해 심의가 이루어지도록 하여 조합원들의 토의권과 결의권 행사를 실질적으로 보장하도록 하기 위한 것이다.이 사건 총회의 안건에 관해 결국 이 사건 조합의 최고의사결정기관인 총회에서 조합원들의 다수 의사에 따라 결의가 이루어진 것이므로, 설사 법률이 정한 대의원회 정원에 미달한 상태에서 이 사건 총회 안건에 대한 사전심의를 했다고 하더라도 이러한 사정만으로 이 사건 총회에서 이루어진 결의를 무효라고 할 정도의 중대한 하자가 있다고 보기는 어렵다”라고 판시했다(부산지방법원 2015.10.15.고지 2015카합850 결정 참조).서울고등법원도 “재건축조합에 있어서 총회는 최고의사결정기관으로 총회의 다수결은 모든 조합원을 구속하는 반면 위와 같은 대의원회 및 이사회의 심의·의결은 단체 내부의 의사결정에 불과하므로, 설령 피고 조합이 임시총회에 시공사와의 공사 본계약체결 동의 및 관리처분계획안 인준에 관한 안건을 상정함에 있어서 위와 같은 안건 상정에 관한 대의원회의 및 이사회의 심의·의결을 거치지 않았다고 하더라도 이는 총회의 결의를 무효로 할 만한 중대한 절차상의 하자라고 보기 어렵다”라고 판시했다(서울고등법원 2007.6.7. 2006나38842 판결 참조).즉, 대의원회가 총회에 부의될 안건에 대해 사전·심의하는 경우는 조합 내부의 의사결정에 불과하므로 안건 상정에 관한 대의원회가 부결되거나, 대의원회 법정 대의원수를 미달한 채로 의결하더라도 총회 결의의 효력에 영향을 미칠 수 없다는 것이다.한편, 대의원회가 조합원 총회의 권한을 대행하는 경우에는 위의 경우와 달리 보아야 한다. 법률에서 정한 정원에 미달하는 대의원회가 총회의 권한을 대행해 결의할 수 있는지와 관련하여,대구고등법원은 “법정 대의원 최소 인원수에 관한 도시정비법 제25조 제2항의 규정은 공익의 요청에 의한 강행규정이라 할 것이므로, 법정 대의원 수에 미달하는 대의원회에서 이루어진 결의는 중대한 하자가 있어 무효이다”라고 판시했다(대구고등법원 2012.1.13.선고 2011나4224, 대법원 2012.5.10.선고 2012다15842 판결 참조).즉, 대의원회가 총회의 권한을 대행하는 경우에는 대의원회의 결정이 모든 조합원을 구속하게 되므로, 대의원회가 단순히 조합 내부의 의사결정만 하는 경우와는 달리 엄격하게 법정 대의원 수가 충족되어야 하는 것이다. 

조합의 부동산 명도업무를 진행하다보면 점유자들이 고의적으로 명도집행을 방해하기 위해 점유를 계속적으로 이전하는 경우가 있다.이 경우 승계집행문을 받아 이를 송달하고 집행을 실시해야 한다. 명도집행에는 많은 비용과 인력이 수반되기도 하는데, 점유자가 승계집행문을 송달받을 때마다 점유를 이전한다면 명도집행을 완료하지 못해 조합의 부담만 가중될 것이다. 승계집행문을 송달하는 시점이 언제인지가 중요하게 된다.민사집행법 제39조 제2항은 “판결의 집행이 그 취지에 따라 채권자가 증명할 사실에 매인 때 또는 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 하는 것이거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대하여 하는 것일 때에는 집행할 판결 외에, 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다”라고 규정하고 있다.이 규정은 강제집행을 받는 채무자에게 강제집행 적법 개시요건의 확인 및 집행문부여에 대한 이의신청이나 집행문부여에 대한 이의의 소 등 그 방어 방법을 강구할 기회를 주기 위한 취지라고 해석된다.그런데 민사집행법 제39조 제2항은 승계집행문 송달 시기와 관련해 ‘강제집행을 개시하기 전에’라고 규정하고 있을 뿐, 동조 제1항과 달리 그 시간적 기준을 정하고 있지 않다. 위와 같은 문제를 해결하기 위해 강제집행 개시와 거의 동시에 승계집행문을 송달해도 될까?이와 관련해 대법원은 “민사집행법 제39조 제2항은 ‘강제집행을 개시하기 전에’라고 규정하고 있을 뿐 집행채무자가 강제집행의 개시에 앞서 불복 절차를 밟을 수 있는 충분한 기간을 가질 수 있도록 미리 송달하라고 규정하고 있지는 아니한 점,강제집행의 개시와 승계집행문의 송달 사이에 어느 정도의 기간이 있어야 하는지에 관해 명문의 규정이 없는 민사집행법 하에서 어느 정도의 기간을 두고 송달해야 강제집행이 적법하게 되고 위법하게 되는지 여부를 판단하는 것은 매우 곤란한 점,더구나 집행법원의 승계집행문 부여에 따라 강제집행을 개시하는 집행관에게 그 기간의 적절성 여부를 판단하게 한 후 그에 따라 강제집행의 개시 여부를 결정하도록 기대할 수는 없고, 이를 요구하게 되면 오히려 집행절차의 명확성·안정성·신속성을 훼손하게 되는 결과를 가져올 위험이 큰 점,집행채권자의 처지에서 볼 때 이 사건과 같은 부동산 인도 집행의 경우 승계집행문 부여 사실을 상당한 기간 전에 집행채무자에게 알리게 되면 집행채무자가 부동산의 점유를 타인에게 이전하는 등으로 강제집행의 목적을 달성하지 못할 우려도 배제할 수 없는 점 등을 종합하면,집행채무자가 강제집행의 개시 전에 승계집행문 부여에 대해 불복 절차를 밟을 수 있도록 충분한 기간을 두고 승계집행문을 송달하는 것이 집행채무자 보호의 관점에서는 바람직할 수 있다 하더라도, 그러한 충분한 기간을 두지 않고 강제집행의 개시에 근접해 승계집행문을 송달한 후 강제집행을 개시했다고 해서 이를 가리켜 반드시 위법하다고 볼 것은 아니다”라고 판시한 바 있다(대법원 2012.6.14.선고 20140다41256 판결 참조).위 판결은 승계집행문의 채무자 송달 목적이 채무자의 방어기회 보장이라는 것과 강제집행의 목적 달성을 위한 채권자 보호라는 두 가지 이익의 균형을 위해, 집행관이 채무자의 방어권을 의도적으로 박탈하기 위한 경우가 아닌 한, 강제집행의 개시 바로 직전에 집행문을 송달하더라도 위법이 아니라는 점을 밝힌 것이다.실제 위 판결 사안에서는 7시55분경 현관 앞에서 승계집행문 등본을 송달 한 후 같은 날 8시경부터 채무자의 승계인의 점유를 해제하고, 채권자에게 이 사건 부동산을 인도하는 강제집행을 실시했다.조합이 위와 같은 판결의 취지 등을 살펴 사업지내 부동산 인도 집행에 나아간다면, 보다 더 효율적으로 강제집행의 목적을 달성할 수 있을 것이다. 

재개발사업을 진행하게 되면 구역 내 거주자들은 전부 이주를 하게 된다. 이때 세입자는 조합이 사업시행인가고시를 득하기 전 3월 이상 거주하다가 이주하게 되는 경우라면 조합으로부터 공익사업법 및 동법 시행규칙 제54조, 제55조에 의해 가구원 수에 비례해서 정해진 주거이전비와 이사비를 지급받을 수 있다.한편, 분양신청을 해서 조합원이 된 ‘토지등소유자’에 대해 대법원은 “자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전자산과 신축건물의 차액을 청산할 의무를 지게 되므로 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있어 공익사업법에 규정된 주거이전비 청구권이 발생하지 아니한다”고 판시하고 있다.위 전제를 바탕으로 정비사업구역내 건물(A)을 소유한 토지등소유자 갑이 A는 상가로 이용하고 사업구역 내 조합원 을이 소유한 건물(B)에 세입자로서 지내다가 분양신청을 하여 조합원이 되었는데, 이후 조합원의 지위를 병에게 양도한 다음 위 B로부터 이주한 경우 세입자로서 주거이전비와 이주비를 지급받을 수 있을 것인가?갑은 이주 당시 이미 조합원의 지위를 상실했고, 도시정비법 및 공익사업법의 내용에 따르면 당연히 세입자로서 주거이전비와 이주비를 지급받을 권리가 있으므로 조합에 이를 지급하라는 취지의 청구를 했다.이에 대해 법원은 도시정비법 제40조 제1항, 공익사업법 제78조 제5항, 제9항, 공익사업법 시행규칙 제54조 제1항, 제2항의 내용, 체계, 취지 등에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ①공익사업법령의 규정에 의해 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원인데, 재개발사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당된다고 보기 어렵고, 이러한 조합원이 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도 일반 세입자처럼 주거 이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로 그에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는 점,②재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고, 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라, 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있는데, 이러한 특수성은 재개발사업의 사업구역 내 주거용 건축물을 소유하는 조합원이 사업구역 내의 타인의 주거용 건축물에 건축하는 세입자일 경우에도 세입자의 주거이전비를 인정할 것인지를 고려할 때 반영되어야 하는점,③조합원인 소유자 겸 세입자를 조합의 세입자 주거이전비 지급대상이 된다고 본다면, 지급액은 결국 조합, 조합원 모두의 부담으로 귀결될 것인데, 동일한 토지 등 소유자인 조합원임에도 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 거주했다는 이유만으로 다른 조합원들과 비교해 이익을 누리고, 그 부담이 조합, 조합원들의 부담으로 전가되는 결과 역시 타당하다고 볼 수 없어 조합원이 사업구역 내 타인 주거건물의 세입자일 경우 도시정비법 및 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항에 따른 ‘세입자로서의 주거이전비(4개월분)’지급대상은 아니라고 봄이 타당하다‘고 판시했다.즉, 조합원의 지위를 가지고 있던 자가 우연한 기회에 세입자의 지위를 가지게 되었고, 조합원의 지위를 양도해 세입자의 지위만을 가진 상황에서 이주를 했다고 하더라도 공익사업법의 취지는 영세한 세입자를 배려하기 위한 조치로서 그 해당사항이 없고, 다른 조합원들과의 형평에도 어긋나므로 주거이전비 등을 지급할 의무가 없는 것이다.조합은 세입자에 대한 주거이전비 집행을 할 경우 위와 같은 입법취지 등을 잘 살펴 업무를 진행해야 할 것이다. 

서울시내의 도시정비조합이 사업을 진행하기 위해 조합사업구역을 확정해 사업을 추진하는 경우, 조합 구역 내 토지등소유자 2명(A, B라 하고, A와 B는 부부로서 1세대를 구성함)이 각각 건물과 토지(이하‘부동산’이라고 한다)를 소유하고 각각 조합설립동의를 해 조합원이 됐다. 이후 B가 C에게 자신의 부동산을 2017. 11.경 양도하고 B는 다시 사업구역내 별도의 부동산을 소유하게 되었다면 A, B, C가 조합원 자격을 가지는지와 각 조합원으로서 분양신청권 및 의결권을 가지는지 알아보자.우선, A와 B는 도시정비법 제19조 제2호에 따라‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’에 해당된다. 또한 표준정관의 경우에도 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 하고, 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고, 대표자선임동의서를 작성해 조합에 신고해야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다고 정하고 있다.따라서, 위 사례에서 A와 B는 1세대를 구성하고 있으므로 두 사람을 대표하는 1인만이 조합원의 자격을 가진다. 이는 각각 조합설립동의서를 제출한 사실만으로 바뀌지 않는다.그런데, B는 조합설립 이후에 C에게 부동산을 양도한 다음 다시 사업구역 내 부동산을 취득했는데, 이 경우에는 위 내용이 달라질까?판례는 “도시정비법 제19조 제1항 제2호가 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하여 수인의 소유자가 1세대에 속할 것만을 요건으로 하고 있을 뿐 그 시점에 대하여는 규정하고 있지 않으므로, 1세대에 속하게 된 시점이 조합설립인가 전, 후와 상관없이 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에 해당하기만 하면 위 규정이 적용된다"고 판시했다.B의 소유권이 변동된 시점과 전혀 관계없이 대표자 1인을 조합원으로 본 것이다.또한 대표조합원 1인이 법률행위를 행하도록 정하므로, 조합원으로서의 법률행위인 분양신청권, 총회 의결권 등도 원칙적으로 대표조합원이 행하게 된다. 그렇다면 C는 조합원의 자격을 가지게 되는가?이는 1세대에 속하는 공동조합원 중 1인으로부터 부동산을 양도받은 경우에도 조합원의 자격을 가지는지와 8.2 부동산대책 이후 투기과열지구로 지정된 경우 조합원의 자격을 가지지 못하게 되는 것은 아닌지가 문제된다.국토교통부는 1세대에 속하는 토지등소유자로부터 토지 등을 양수받은 자의 조합원 자격과 관련해 “조합설립인가 후 1세대가 소유하는 해당 토지를 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 경우 이를 1세대의 토지로 보아 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하는 별도의 규정은 없으므로, 1세대에 속하는 토지를 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 때에는 해당 토지등소유자를 조합원으로 봄이 타당하다”라고 밝힌 바 있다.즉, 부동산을 양수한 경우 양도인이 공유조합원이라고 하더라도 양도인이 아닌 공유조합원과 1세대 또는 공유관계를 형성할 이유가 없으므로, C에 대한 조합원 지위를 인정하는 것이 타당해 보인다.마지막으로 C가 서울시의 투기과열지구 지정 이후 부동산을 취득했다고 한다면 도시정비법 제19조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없을 것이다. 다만, 이에 대한 예외로서 동항 단서 각호 및 동법 시행령 제30조 제3항 각호가 정하여져 있으므로, 이를 잘 확인해 조합원 지위를 받을 수 있는지를 결정해야 한다. 

도시정비사업을 진행하는 경우, 사업시행인가를 받기 위해 도시정비사업 전반에 관한 설계를 바탕으로 건축심의 내지 환경영향평가 등의 절차를 거치게 된다.이미 기반시설이 완비되어 있는 재건축의 경우 많은 문제가 발생할 것 같지 않으나, 대부분 단층 내지 3층 이내 주택들로 구성된 재개발 사업지에 고층아파트를 신축하는 경우 기존 주변에 설치된 아파트 입주민들에게 여러 피해가 발생할 수 있다.단순히 공사 소음, 분진, 진동으로 인한 피해뿐 아니라 고층 아파트가 들어서게 될 경우 기존 주변 아파트들의 일조권 및 조망권이 침해되는 피해가 발생할 수 있는 것이다.그런데 이와 같은 내용들이 사업시행인가 당시에 반영되지 않다가 관리처분계획인가 후 신축공사를 진행하는 와중에 주변 아파트 입주민들로부터 소송을 당하게 된다면 큰 문제가 아닐 수 없다.신축공사 현장 주변 입주민들이 자신들의 일조권이 침해된다는 이유로 신축공사의 시행자인 도시정비조합과 시공사를 상대로 ‘공사중지가처분’을 신청해 단기간 내에 신축공사의 진행을 중지시키고 기존 설계를 변경하게 하는 결정을 받을 수 있고, 가처분이 보전의 필요성이 없다는 취지로 받아들여지지 않는다면 본안소송을 통해 위와 같은 판결을 받을 수 있는 것이다.물론 일조권 침해를 이유로 공사중지 및 설계변경을 명하는 판결이 이루어지지 않는다고 하더라도 침해정도에 따른 손해배상을 명하는 판결은 가능하다는 것은 다시 언급할 필요가 없을 것이다.일조권 침해를 주장하는 자들에 대한 침해정도가 어느 정도에 이르러야 공사중지 및 설계변경을 명하는 결정에 이를 수 있는지를 확인하고 사업 초기의 건축설계에 반영하는 것이 조합 사업의 기간과 비용을 줄이는 방법이 될 것이다.대법원은 일조권 침해행위를 위법한 것으로 판단하는 기준과 관련해 “인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인해 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘어야 한다.일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려해야 한다”라고 추상적이지만 그 판단기준을 판시하고 있다.한편, 법원은 일조권 침해를 주장하는 자들의 구하는 침해구제 수단이 손해배상인지, 공사금지 및 설계변경인지에 따라 그 판단기준을 달리하고 있다.법원은 “방지청구는 그것이 허용될 경우 소송당사자 뿐만 아니라 제3자의 이해관계에도 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 방해의 위법 여부를 판단할 때는 청구가 허용될 경우 토지 소유자가 받을 이익과 상대방 및 제3자가 받게 될 불이익 등을 비교 형량해 보아야 한다”라고 판시하면서,일반적으로 “동지일을 기준으로 오전 9시~오후 3시 사이의 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 오전 8시~오후 4시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인해야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”고 하여 일조권 침해의 기준을 마련했다.다만, 일조권 침해를 인정해 공사금지 및 설계변경 등을 명하는 판결에서는 이보다 더 엄격한 기준을 충족해야 함을 명시적으로 판단한 바 있고, 이는 구체적인 판결내용에 따라 다르며 위에서 밝힌 대법원의 판단기준을 근거로 판단을 하고 있다.요컨대, 재개발조합은 주변 아파트들이 새로 들어서는 아파트로 인해 일조권 침해를 주장할 수 있고, 이와 관련해 손해배상 의무를 넘어선 공사금지 및 설계변경 등의 의무가 발생할 수 있음을 명심해 설계단계에서부터 이를 꼼꼼히 챙겨 사업을 진행해야 한다. 

조합업무를 진행하다보면 조합장 후보등록을 받아 새로 조합임원을 선출하는 것이 비효율적임을 이유로 조합임원 특히 조합장의 연임에 관한 찬반결의로서 조합장 선출총회를 갈음하는 경우가 있다.그런데, 연임총회의 특성상 다른 조합원들의 피선거권을 제한하게 되는 결과가 초래되어 많은 분쟁을 초래하게 된다. 아래에서는 연임총회가 가능한지, 가능하다면 총회 결의 전후 주의할 사항이 무엇인지 알아본다.우선 도시정비법 제21조는 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다고 하여 특별한 제한을 두지 않고 있고, 표준정관 등의 규정에서 총회의결을 거쳐 연임할 수 있다고 정하고 있다.이 정관규정에 대한 해석에 이견이 있을 수 있는데, 이는 ‘총회결의’의 전제로서 입후보자등록공고 등 절차를 전부 진행해야 하는지, 아니면 총회 안건으로서 연임안건을 넣는 것으로 충분한지이다.대법원은 “피고의 운영규정에는 위원의 임기는 선임된 날부터 2년까지로 하되, 추진위원회에서 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 3분의 2 이상의 찬성으로 연임할 수 있으나, 위원장, 감사의 연임은 주민총회의 의결을 거쳐 결정한다고 규정되어 있다.이에 의하면 위원장이나 감사의 임기가 만료한 경우에 선임 또는 연임의 결정은 주민총회의 의결을 거쳐야 하지만, 피고가 새로운 입후보자등록공고 등의 절차를 밟아 주민총회에 위원장, 감사의 선임 안건을 상정하든지, 그렇지 아니하고 주민총회에 위원장, 감사의 연임 안건을 상정할 것인지를 선택할 수 있다고 해석된다.따라서 원고를 포함한 토지 소유자들의 위원장이나 감사에 대한 선출권 내지 피선출권은 주민총회에서 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임하는 안건에 관해 이를 부결하는 내용의 반대 결의가 이루어진 다음에 새로운 추진위원으로서 위원장이나 감사를 선임하는 결의를 하는 경우에 보장하면 충분하다.피고가 주민총회에 임기가 만료된 위원장이나 감사를 연임하는 안건을 상정하는 때에는 새로운 입후보자가 등록하는 것이 아니므로 입후보자등록공고 등의 절차를 거치지 않았다고 하더라도 그것이 원고를 포함한 토지 소유자들의 위원장이나 감사에 대한 선출권 내지 피선출권을 침해했다고 볼 수 없다”고 판시한 바 있다.즉, 입후보자등록공고 등 절차를 반드시 거쳐야 할 필요 없이 총회결의를 거치는 것만으로 조합원들의 의사를 확인할 수 있다는 취지이므로, 조합장에 대한 연임총회는 위와 같은 정관규정이 있다는 것을 전제로 유효하다고 할 것이다.이와 관련해 주의해야 할 사항이 있다. 조합장 및 임원을 새로 선출하거나 연임총회를 통해 새로운 임기가 시작되는 경우 당연히 조합설립변경등기를 해야 하고, 이를 위해 조합설립변경인가를 득해야 한다.이때 이와 같은 절차를 조합설립변경 ‘신고’에 의해 진행하는 경우가 왕왕 있다. 이는 도시정비법 시행령 제27조 제2의 2호에 따르면 조합임원 변경등기가 ‘경미한 사항’에 해당하기 때문이다.그러나 그 단서에서 "조합장은 법 제24조에 따라 총회의 의결을 거쳐 변경인가를 받아야 한다"고 정하고 있어 조합장의 경우 조합설립변경 ‘신고’가 아니라 반드시 조합설립변경인가 신청을 해야 한다.그렇지 않을 경우 관할관청은 조합장에 대한 조합설립변경 신고를 거부할 것이다. 이에 기존에 진행되었던 총회가 무효가 되는 것은 아니지만, 새로운 인가신청 또는 행정심판, 소송 등 절차를 거쳐 등기하기까지 조합장의 직무제한 등 조합의 불이익이 따를 것이기 때문에 주의해 조합설립변경인가 실무를 처리해야 한다. 

근래 분양시장의 호조와 부동산 가격의 상승 등으로 인하여 조합의 일반분양 절차에서 짧은 시간 내에 분양이 완료되는 경우가 많고, 이는 조합의 사업수익의 증가로 이어지게 된다.이때 사업수익의 증가를 어떻게 조합원의 이익으로 반영할 수 있는지에 대한 의견이 다양하게 존재한다. 이중 증가된 수입금을 각 조합원들의 종후자산평가액(조합원 분양가)에서 일률적으로 동일한 금액을 감액할 수 있는지 살펴본다.우선, 도시정비법 제48조 제2항은 관리처분계획의 기준에 관해 정하고 있으며, 그 1호에서는 “종전의 토지 및 건축물의 면적‧이용상황‧환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다”라고 정하고 있다.이는 관리처분계획의 핵심적인 기준이 균형 있는 배분과 합리적 이용이라는 점을 명시하고 있는 것으로서, 강행규정인 위 관리처분계획의 기준에 반해 분양대상자간에 균형을 벗어난 관리처분은 위법하며 무효에 해당하게 된다.대법원은 “도시정비법에 따른 재개발․재건축 등 정비사업은 (중략) 개발이익을 조합원들 사이의 출자비율에 따라 나누어 가지는 사업”이라고 하면서 “재건축 아파트 평형 배정에 경합이 있는 경우 종전에 큰 평형의 아파트를 소유하던 조합원, 즉 출자비율이 많은 조합원에게 평형 선택 우선권을 부여하기로 한 재건축사업의 관리처분계획이 구분소유자간 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 수 없다”라고 판시한 바 있다. 또 “사업시행에 필요한 경비에 해당하는 추가분담금을 분양기준가액 비율이 아닌 분양 조합원 1세대당 일률적으로 금 1천만원씩 부담하게 하는 내용의 결의는 조합원 평등의 원칙에 반하는 무효의 결의에 해당한다”라고 판시한 바 있다.이 같은 판례의 태도를 종합해보면, 재개발조합에서의 균형 있는 배분이란 각 조합원에게 일률적으로 동일한 내용의 개발이익을 분배하는 것이 아니라, 각 조합원이 조합에 출자한 비율에 따라 개발이익을 분배하는 것임을 알 수 있다.종후자산평가금액은 조합원 분담금{종후자산평가액 – 조합원별 권리액(종전자산평가액✕비례율)}에 직접적인 영향을 주는 요소인데, 조합이 기존 관리처분계획에 따라 정해진 종후자산평가금액을 일률적으로 세대당 5천만원씩 감액하는 내용으로 결의를 하는 경우, 오히려 출자가액이 많은 조합원에게 불이익한 결과를 가져오게 된다.    종후자산 평가금액조합원별 권리액조합원 분담금분담금 감액비율조합원 A변경 전4억원3억원1억원50%변경 후3억 5천만원3억원5천만원     조합원 B변경 전10억원7억원3억원16.6%변경 후9억 5천만원7억원2억 5천만원   즉, <표>처럼 일률적으로 종후자산평가금액을 같은 금액으로 감액하게 되면, 출자비율이 많은 조합원 B의 분담금 감액비율이 출자비율이 적은 조합원 A보다 낮아지게 되는 바, 이는 출자비율을 전혀 고려하지 않은 개발이익 배분에 해당하며, 결론적으로 조합원 평등 원칙에 반하는 것이어서 이에 따른 관리처분계획의 효력이 문제될 수 있다. 따라서 조합은 조합원들 사이에 형평에 어긋나지 않게 조합원에게 이익을 나눠줄 다른 현명한 방법을 고심할 필요가 있을 것이다. 

재개발조합이 사업시행인가를 받게 되면, 그 고시가 있는 날로부터 60일 이내에 토지등소유자들로부터 조합원 분양신청을 받아야 한다. 이때 토지등소유자가 분양신청을 하게 되면 조합원의 지위를 유지하게 되지만, 분양신청을 하지 아니하는 경우 도시정비법 제47조 규정에 따라 현금청산자가 되어 조합원이 아닌 현금청산금을 지급받을 수 있는 현금청산자의 지위를 득하게 된다. 그런데 사업시행인가를 바탕으로 분양신청을 받은 후 수년이 지나 다시 사업이 진행되는 경우, 사업성 등을 이유로 설계가 변경되어 사업시행변경인가를 받아야 할 상황이 발생하게 된다. 재개발조합은 이때 조합원들의 현금청산자 이탈을 방지하기 위하여 명칭을 ‘평형(분양)변경신청’으로 하고, 내용은 기존 분양신청을 한 자가 ‘평형(분양)변경신청’을 하지 아니하는 경우 기존 분양신청이 여전히 유효한 것을 내용으로 하는 ‘평형(분양)변경신청’을 받아 사업을 진행하는 경우가 많다. 도시정비법에서 정하는 분양신청 절차는 토지등소유자가 조합사업에 참여할 것인지 탈퇴할 것인지를 결정할 기회를 준다는 의미를 가지므로 명칭이 ‘분양(평형)변경신청’이라고 할지라도 실질적으로 도시정비법상 분양신청 절차의 의미를 갖는다면 당연히 이를 신청하지 아니한 토지등소유자도 현금청산자로서 청산절차를 진행해야 하는 것이 아닌지가 문제될 수 있다. 이와 관련해 서울행정법원은 “피고가 압서 본 사업시행변경인가를 받은 후인 2014. 3. 14. 신문에 게시한 평형(분양)변경신청 공고에 ‘10. 분양신청을 아니한 자에 대한 조치 : 평형(분양)변경신청 기간 내에 신청 안한 조합원은 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정한다. 또한 평형(분양)변경신청을 하지 않고 포기한 조합원들은 평형(분양)변경신청 마감일 이후부터 이주비 금융비용을 본인이 직접 납부해야 하며 총회에서 의결된 현금청산자 처리방안을 준용해 현금청산시 이주비 금융비용, 이사비용, 사업비 금융비용 등을 공제할 예정이다’라고 기재하고 있다. 이 사건 평형(분양)변경신청 공고 및 안내는 조합원들에게 사업시행계획의 변경에 따라 건축할 아파트 평형 및 세대수가 변경되었음을 이유로 일정한 기간 내에 종전에 분양신청한 아파트 평형의 변경신청을 할 것을 알리는 것으로서, 위 공고의 내용상 피고는 평형(분양)변경신청기간 내에 ‘평형(분양)변경신청을 하지 아니한 조합원’과 ‘평형(분양)변경신청을 하지 아니하고 분양신청을 포기한 조합원’을 구분해 전자의 경우에는 조합원의 지위를 그대로 인정해 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정하고 후자의 경우에는 현금청산자로 분류하겠다는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있다”고 판시했다, 그리고 평형(분양)변경 절차를 실질적인 분양신청 절차로 볼 수 없다고 하면서 “설령 이 사건 사업시행변경계획이 실질적으로 새로운 사업시행계획을 수립한 것이어서 종전 사업시행계획에 따른 분양절차와는 독립된 새로운 분양절차를 거쳐 관리처분이 수립되어야 한다고 보더라도, 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 평형(분양)변경신청 공고 및 안내에서 평형(분양)변경신청을 하지 아니한 경우 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정한다는 공적인 견해표명을 했고, 기존에 분양신청을 한 원고들로서는 피고의 견해표명에 따라 평형(분양)변경신청을 하지 않았으므로, 이를 현금청산자로 처리하는 경우 이는 신뢰보호 원칙에 위배된다”라고 판시하고 있다. 즉, 새로운 사업시행변경계획인가를 득해 새로 분양신청을 받아야 하는 경우라도, 기존 분양신청이 무효가 아닌 한, 이를 바탕으로 토지등소유자의 의사를 정하는 것이 가능하며, 이와 같은 조합의 의사표시를 신뢰한 토지등소유자는 법적으로 보호된다는 내용을 밝힌 것이다. 따라서 조합은 사업시행변경계획인가를 받아 새로이 평형(분양)변경신청 절차를 진행하는 경우 현금청산자가 되는 방법을 좀더 명확히 표현해 조합원들과의 분쟁을 예방해야 할 것이다.

도시정비법 제48조 제7항은 관리처분계획의 내용, 방법, 기준 등에 관하여 대통령령으로 정할 것을 정하고, 동 시행령 제52조 제1항 제3호 단서는 공동주택 분양시 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 시도 조례로 분양대상자에서 제외할 수 있도록 정하고 있다. 이에 따라 마련된 서울시 정비조례 제27조 제2항 제5호에서 “하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다”고 하면서 “다만 2003.12.30. 전에 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우로서 토지의 규모가 90㎡이상인 경우에는 그러하지 않다”고 정하고 있었다. 한편, 도시정비법 제50조의2 신설 등으로 위 정비조례 규정은 2010.7.15.에 ‘2003.12.30. 이전’이 아닌 ‘권리산정기준일 이전’으로 변경되었는데, 부칙에서 이미 기본계획이 수립되어 있는 조합의 경우 기존 규정을 적용하는 것으로 정했다. 위 조항에서 이미 기본계획이 수립된 조합의 조합원으로서 2003.12.30. 이후 권리산정기준일 이전에 90㎡이상 토지의 건물과 토지를 분리소유하게 된 조합원은 실질적으로 현행 규정에 따라 각각 분양대상자의 지위를 인정받을 수 있음에도 부칙조항의 존재에 따라 1인만 인정받게 되므로, 위 조례의 부칙 조항이 상위법에 위반되는지가 문제가 된다. 이에 대해 위 부칙조항을 문제삼는 측에서는 도시정비법 제50조의2는 2009.2.6. 신설·시행되었고, 그 내용에 따라 서울시 정비조례 역시 2010.7.15. 개정을 통해 권리산정기준일을 분양기준시점으로 했으므로, 위 부칙은 아무런 위임없이 이미 기본계획이 수립된 조합의 조합원은 개정 규정을 적용받을 수 없게 만들었으므로 도시정비법 조항을 위반하고 비례의 원칙에 위배되어 무효라고 한다. 이에 대해 서울고등법원은 서울시 정비조례 제27조는 위에서 살핀 도시정비법 제48조 제7항, 동 시행령 제52조 제1항 제3호의 위임에 따라 분양대상 제외 기준을 규정한 것인 반면 제50조의2 제1항은 권리산정기준일을 정비구역 지정고시일로 정한 것일 뿐이므로, 분양대상자 제외 여부를 결정하는 기준에 관하여도 도시정비법 제48조 제7항 및 동 시행령 제52조 제1항 제3호에 따라 조례에서 결정할 수 있도록 위임되었다고 보았다. 또한 도시정비법 제50조의2는 투기세력의 ‘지분쪼개기’를 차단하고 조합원의 권익보호를 위해 도입된 것인데, 서울시에서는 이미 이와 같은 지분쪼개기를 차단하기 위한 조례규정이 있었으므로, 도시정비법 제50조의2 조항이 위 서울시 정비조례를 무력화시키기 위한 것이 아니라 위와 같은 지분쪼개기를 전국적으로 차단하기 위한 것이었으므로, 종전에 기본계획이 수립된 조합은 기존 서울시 정비조례를 적용시킴으로써 도시정비법 제50조의2 신설취지를 조화시키려는 것으로 합리성을 인정할 수 있다고 판단해 위 부칙조항은 무효가 아님을 인정했다. 결국 이미 기본계획이 수립된 조합의 조합원은 2003.12.30. 이후 해당 조합의 정비구역 지정고시일 이전에 토지와 건물을 분리소유하게 되었다고 하더라도, 개정된 규정에 따라 각각의 분양대상자 지위를 인정받을 수 없음을 참고해야 할 것이며, 관리처분계획 등을 작성하는 조합 및 정비업체 등에서도 위와 같은 법리에 따라 업무를 수행해야 할 것이다.

재건축조합은 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자에 대해 매도청구소송을 제기할 수 있고, 그 판결은 매매계약을 의제하는 효과를 가진다. 재건축조합이 매도청구소송에 따른 매수인의 의무를 부담하는 경우, 매매대금을 지급해야 하나, 조합의 재원조달이 불가능한 경우 매매대금을 지급하지 못하는 경우가 있고, 이때 각 조합원들은 재건축조합에 매도청구판결에 따른 매매계약을 해제한다는 취지의 의사표시를 하게 된다. 재건축조합은 조합원의 법적 지위를 불안하게 할 위험이 있는 매도청구권을 행사하는 경우 조합설립총회로부터 2개월 기간 내에 최고 및 소제기 등 절차를 진행해야 하고 그 기간이 도과되면 효력을 상실하게 된다. 또한 소송 판결이 확정될 때까지 1년이상의 기간도 소요되게 된다. 따라서 위 조합원의 해제의사가 적법한지, 적법하다면 다시 미동의 조합원의 토지를 확보할 방법이 무엇인지를 알고 있어야 한다. 이와 관련하여, 대법원(2013.3.26. 자 2012마1940 결정)은 “구 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사에 따라 매매계약이 성립된 경우 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반 법리에 좇아 위 매매계약을 해제할 수 있다고 할 것이다. 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상 의무에 관해 이행청구소송을 제기해 확정판결을 받은 후 자신이 매매계약상의 의무를 이행하지 않는 경우에도 마찬가지이다“라고 판시했다. 조합원이 이행제공을 하면서 조합의 매매대금을 지급을 청구했음에도 불구하고 이를 지급하지 않았다면, 조합원의 해제는 적법한 것이다. 따라서 조합은 매도청구소송 판결이 확정된 경우, 최대한 빨리 조합원에게 매매대금을 지급할 준비를 해야 할 것이고, 조합원이 이행의 제공을 하면서 매매대금을 요청하면 반드시 그 기간 내에 이를 이행해야 할 것이다. 위와 같이 매도청구소송 판결에 따른 매매계약이 해제된 경우 다시 매도청구소송을 제기할 수 있는지에 관해 대법원(2012.12.26.선고 2012다90047 판결)은 “매도청구권의 제척기간이 도과했다고 해서 매도청구권이 종국적으로 소멸한다고 볼 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다”라고 판시했다. 따라서 조합설립변경 동의 및 조합설립변경인가를 받는 경우 이때를 기산점으로 하여 최고 및 소제기를 하면 적법한 것으로 볼 수 있다. 한편, 위 조합설립인가에 필요한 실체적ㆍ절차적 요건과 관련해서도 대법원은 “최초 조합설립에 필요한 동의서를 징구하는 것과 동일한 방법으로 새로운 동의요건을 갖추어 서대문구청장으로부터 조합설립변경인가를 받은 원고는 특별한 사정이 없는 한 이에 기하여 미동의자인 피고들을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다”라고 판시한 바 있다. 또 대법원(2014. 5. 29. 선고 2013두18773 판결)은 “조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추었다고 보기 위해서는, 다른 특별한 사정이 없는 한 조합설립변경인가의 신청 전에 총회를 새로 개최해 조합정관의 확정ㆍ조합임원의 선임 등에 관한 결의를 하는 등의 절차적 요건을 구비해야 한다. 다만 이 경우 새로 개최된 총회의 의사결정은 종전의 조합설립인가의 신청 전에 이루어진 창립총회의 결의를 추인하는 결의를 하거나 총회의 진행 경과 등에 비추어 그러한 추인의 취지가 포함된 것으로 볼 수 있는 사정이 있으면 충분하다”라고 판시했다. 그러므로 조합설립동의서를 징구하되, 나머지 조합설립절차는 기존 창립총회에 대한 추인 총회 등으로 갈음해 진행하면 되겠다. 다만, 이때 새로이 미동의자가 생기는 경우 이들에 대하여도 매도청구소송을 진행하여야 함을 잊지 말아야 한다. 매도청구소송에 따른 매매계약 체결은 재건축 사업에서 조합원 확정 및 토지소유권 확보 등과 관련하여 핵심적인 업무임을 부인할 수 없다. 따라서 조합은 매도청구소송에 관하여 소송기술적으로 판결시기를 조절하여 판결 후 언제든 매매대금을 지급할 수 있는 자금계획을 짜놓는 것이 중요하다고 하겠다.

1. 사안의 개요 재개발조합은 현금청산자에 대해 도시정비법 제40조에 따라 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’)에 따라 수용절차를 진행해야 한다. 그런데 재개발조합의 조합원 소유의 재산 중 일부가 등기사항전부증명서 등의 오류로 인해 건축물대장에 등재되지 않아 종전자산평가에서 누락된 경우, 재개발조합은 조합원 재산을 수용해야 할 의무가 있는지가 문제된 바가 있다. 2. 검토의견 수용해야 한다는 조합원의 입장에서는 “공익사업법 제30조 제1항은 재결신청 청구를 할 수 있는 경우를 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 ‘협의가 성립되지 아니한 때’로 정하고 있을 뿐이므로(중략), ‘협의가 성립되지 아니한 때’에는 사업시행자가 토지소유자 등과 공익사업법 제26조에서 정한 협의절차를 거쳤으나 보상액 등에 관해 협의가 성립하지 아니한 경우는 물론 토지등소유자 등이 손실보상 대상에 해당한다고 주장하며 보상을 요구하는데도 사업시행자가 손실보상대상에 해당하지 아니한다며 보상대상에서 이를 제외한 채 협의를 하지 않아 결국 협의가 성립하지 않은 경우도 포함된다고 보아야 한다”라고 판시한 대법원 판결에 따라 종전자산평가에서 누락된 조합원의 재산에 대해 수용절차를 진행해야 한다고 주장한다. 그러나 법원은 “①도시환경정비사업에서 정비사업에 동의해 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 ‘토지등소유자’는 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다. 따라서 이러한 토지 등 소유자에게는 공익사업법이 적용될 여지가 없다. ②조합원이 종전자산평가에서 누락된 부동산의 소유자로서 공익사업법의 수용 대상이 되는 토지·건축물 또는 그 밖의 권리를 가지고 있는지에 관해, 미등기 무허가건물의 양수인은 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없어 그 소유권을 가지고 있다고 인정하기 어려운 면이 있다. ③대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 한다. 따라서 아파트를 분양받은 조합원에 대해 미등기 무허가건물에 관한 현금청산을 허용하게 되면 실질적으로 자신이 기존에 소유하던 토지 등에 대한 권리가액 일부를 이전고시 이전에 미리 지급받는 셈이 된다. 도시정비법 제57조의 청산금을 지급받는 일반 조합원에 비해 부당하게 우월적인 대우를 받는 것”이라는 이유로 재개발조합에 위 부동산에 대한 수용의무가 발생하지 않는다고 판시한 바 있다. 재개발조합은 관리처분계획 기준일 현재의 건축물 대장을 기준으로 관리처분계획을 수립하므로, 조합원이 건축물대장에 등재되지 아니한 미등기 무허가건물을 소유하는 경우 이를 제외한 나머지 재산만을 종전자산평가의 대상으로 삼게 된다. 따라서 조합원은 적어도 관리처분계획 기준일까지는 자신이 소유한 부동산을 건축물대장에 등록해 종전자산평가의 대상으로 만드는 등 재산권을 보호해야 한다.

재개발조합이 현금청산자의 보상금을 산정할 때, 현금청산을 위한 협의단계에서 2 내지 3개 감정평가 업체에 해당 현금청산자 소유의 부동산 및 동산, 영업권 등을 평가하게 되고, 그 협의가 이루어지지 아니하면 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’에 따라 지방토지수용위원회에 재결을 신청하게 되는데 이때에도 적어도 2개의 감정평가 업체로부터 감정평가를 받게 된다. 이후 이의재결 및 수용보상금 증액 청구소송 등에서도 감정평가를 받게 된다. 이때 현금청산자가 종교시설 등이라면, 많은 감정평가에도 불구하고 일반적으로 협의가 쉽지 않다. 따라서 종교시설에 관한 현금청산에서는 그 보상금 산정을 위한 감정평가가 다른 현금청산자보다 더 중요하게 된다. 종교시설은 영리를 목적으로 하지 않는 비영리시설로서 영업손실보상에는 해당되지 않는다. 교인들의 헌금 등으로 많은 수입을 올렸음에도 불구하고, 이에 대한 영업손실보상을 받지 못해 보상금에 대한 갈등이 더욱 커진다. 시설이전비 등은 토지보상법 등 관련법령이 정하는 바에 따라 감정평가를 해야 한다. 토지보상법 제75조 제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상해야 한다. 다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우”라고 정하고 있다. 위 규정이 그나마 영업보상을 받지 못하는 종교시설의 보상금을 적정하게 평가받을 수 있는 규정이라고 볼 수 있다. 이에 대해 대법원은 “물건의 수용에 있어서는 그 물건의 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인해 종래의 목적에 사용할 수 없게 되는지의 여부를 먼저 가려보고 그에 따라 이전비용 또는 취득가액 중 어느 것으로 보상해야 할 것인지를 정해야 한다”고 판시했다. 또한 수원지방법원에서는 “이 사건 토지의 불교시설물 중 법당 내부에 있는 미륵불상과 연화좌대, 삼존불상과 각 좌대, 탱화 4화, 천왕 벽화 (중략)는 법당 및 산신각에 맞추어 특별히 주문 제작되어 그 장소를 떠나서는 더 이상 성보로서의 기능을 수행할 수 없는 것으로서 (중략) 위 지장물에 대해 취득가격에 못 미치는 이전비용만을 보상하는 것은 정당한 보상의 원칙에 따른 것이라 볼 수 없다”고 판시했다. 따라서 종교시설 내에 지장물 등은 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인해 이를 종래 목적에 사용할 수 없게 되는 경우 이를 시중에서 구입 가능하다면 구입비용을, 구입이 불가능하다면 그 제작비용을 취득가액으로 평가해야 한다. 따라서 조합은 현금청산자에 대한 최초 협의시부터 감정평가를 할 때 위와 같은 사정이 존재하는 지장물 등에 대한 평가를 신중히 하도록 유도하고, 이를 감정평가 결과에 반영해 종교시설과의 협의에 이를 수 있도록 노력해야 한다. 또한 현금청산자가 된 종교시설도 막연히 위와 같은 사정을 고려하지 않은 것을 기화로 시간을 끌며 협의에 응하지 않을 것이 아니라, 조합에게 적정한 보상가 평가를 위한 모든 협조를 하되, 평가가 끝나면 명도 등 절차에 관해 사업진행에 협조함으로써 조합과 종교시설, 나아가 조합원 전체의 이익을 고려한 보상절차를 진행해야 한다.

조합이 협력업체와 용역계약을 체결하고, 이에 따라 협력업체가 용역을 제공한 사정이 있다로 하더라도, 현행 도시정비법의 각 규정에 따라 그 계약이 무효가 될 수 있는 가능성이 존재한다. 일부 조합에서는 협력업체와 조합 관계자들의 무지 또는 부정행위 등 여러 가지 이유로 계약이 무효되는 사례가 발생하게 된다. 아래에서는 조합의 용역계약이 무효가 되는 경우와 이를 유효로 만들 수 있는 방법을 알아본다. ▲용역계약이 무효되는 경우 ① 예산에 포함되지 않은 경우 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약은 총회결의를 득해야 하고, 대법원은 이때 총회결의를 ‘사전결의’를 의미한다고 판단한다. 대법원 2011.4.28.선고 2010다105112 판결에서는 “조합의 예산으로 정해진 예비비 항목이 이미 모두 지출되어 소진된 상태에서 이 사건 용역계약이 체결된 것이라면, 이 사건 용역계약은 도시정비법 제24조제3항제5호에서 말하는 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당해 조합원 총회를 거치지 아니한 이상 무효로 보아야 한다”고 판단한 바 있다. ② 선정절차에 관한 규정을 위반한 경우 도시정비법 제11조 및 정비사업의 시공자 선정기준에서 시공사 선정방법을, 동법 제14조 제1항 제2호 및 정비사업전문관리업자 선정기준에서 정비사업전문관리업자의 선정방법을 정하고 있다. 한편, 동법 제24조 제3항 제6호는 설계자 및 감정평가 업체의 선정방법을 정하고 있긴 하나, 이는 조합 총회가 필요한 경우를 열거하는 것일 뿐, 총회 외의 경쟁입찰 방식 등에 대한 규정이 존재하는 것은 아니므로 이는 논의에 포함하지 않는다. 시공자 선정기준과 관련해 도시정비법 제11조 제1항은 정비사업조합이 시공자를 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 규정하고 있다. 이는 시공자 선정과정에서 조합임원이나 입찰참가업체의 부정행위의 발생 및 이로 인한 조합원의 부담 증가 등을 방지하는 것이 목적이다. 위 제11조 제1항의 위임에 따라 제정된 시공자 선정기준은 시공자 선정 절차에서 절차적 공정성을 확보하고 입찰 참가업체가 조합원들의 의결 내용을 왜곡하는 것을 방지해 조합원들의 시공자 선정에 관한 실질적인 의결을 할 수 있도록 시공자 선정의 방법 및 절차, 입찰 참가업체의 일정한 행위의 제한이나 금지 등에 관하여 규정하고 있다. 위와 같은 도시정비법 제11조 제1항 및 시공자 선정기준의 입법 목적 및 취지, 그 중요성 및 도시정비법이 위 제11조 제1항을 위반해 시공자를 선정한 조합과 선정된 시공자를 형사처벌하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 도시정비법 제11조 제1항은 강행규정으로 보아야 할 것이다. 그리고 도시정비법 제11조 제1항을 위반해 경쟁입찰의 방법이 아닌 방법으로 이루어진 시공자 선정결의는 강행규정을 위반한 것으로 무효라고 보아야 할 것이다. 이는 정비사업전문관리업체의 선정에 관하여도 동일하게 적용될 수 있다. ▲용역계약에 관한 사후 추인으로 유효로 만들 수 있는 여부 민법 제139조에 따른 무효행위 추인을 할 수 있다. 따라서 조합의 사후 추인으로 유효가 될 방법이 없는 것은 아니다. 다만, 무효행위 추인은 소급효가 없으므로, 소급효를 가진다는 취지의 합의가 필요할 것이다. 다만, 이와 같은 일반법리에 따른 추인이 불가능한 경우를 살펴보면, 시공자를 추진위원회에서 선정한 후 이를 조합에서 추인총회를 거쳐 추인한 결의의 효력에 대해 하급심 판결은 "강행규정에 위반한 결의를 추인한다고 해서 유효하게 된다고 볼 수는 없고, 추진위원회에서의 시공자 선정이 조합의 추인 결의에 의해 유효하게 된다면 도정법 제11조의 입법취지를 달성할 수 없고, 조합이 추인결의에 의해 OO을 시공자로 선정하는 새로운 결의를 한 것으로 보려면 새로운 결의 당시의 도정법 규정에 의한 요건을 갖춰야 한다. 조합은 현행 도정법 제11조제2항에서 정한 경쟁입찰에 준하는 방법을 새로 거치지 아니했으므로 추인 결의가 새로운 결의로써 유효하다고 볼 수 없다"고 판시해, 사후 추인으로 용역계약이 유효하게 되는 것은 아니라고 판단했다. 따라서 강행규정으로 그 선정주체 및 절차·방법에 관해 정하고 있는 시공자의 경우에는 이를 추인한다고 하여 일률적으로 유효가 된다고 할 수 없고, 선정절차와 방법만을 규정한 정비사업전문관리업자 또한 마찬가지라고 할 것이므로, 단순히 추인총회가 아닌 도시정비법이 정한 선정절차에 따른 요건을 갖추어 하자를 치유해야 한다.