도시정비법(2012.12.18. 법률 제11580호로 개정되기 전의 것)은 주택재개발사업 등 정비사업이 부동산 경기침체, 사업성 저하 및 주민 갈등 등으로 지연·중단되고 있음에 따라 사업의 지나친 지연으로 인한 각종 폐해를 방지하기 위한 출구전략의 일환으로 이른바 ‘뉴타운·정비사업 일몰제’를 도입했다.그리고 2015.9. 도시정비법 개정을 통해 2012.1.31. 이전에 정비계획이 수립된 추진위원회에 대해서도 일몰제를 적용할 수 있게 되었다. 일몰제 도입에 따라 사업 추진이 어려운 지역은 주민의사 및 일정한 경과기간 요건 충족시 관할 행정청이 정비예정구역 또는 정비구역(이하 ‘정비구역 등’)을 해제하거나(제20조, 필요적 해제) 직권으로 해제할 수 있도록 했다(제21조, 직권해제).도시정비법 제20조(필요적 해제)에 따른 각 정비사업의 종류별 해제 요건은 [표]와 같다.사업방식적용대상과 기준일해제요건기존 (예정)구역의 경우 기산일공통(1호)정비예정구역3년간 정비구역 미지정 또는 정비구역 지정 미신청2012. 2. 1.주택재개발 ‧ 주택재건축사업(제13조에 따른 조합시행 방식)(2호)정비구역 지정고시일(가목)2년간 추진위원회 승인 미신청정비구역 지정고시일(나목)3년간 조합설립인가 미신청추진위원회 승인일(다목)2년간 조합설립인가 미신청   4년간 조합설립인가 미신청2016. 3. 2.(부칙 제5조 제3항)조합설립 인가일(라목)3년간 사업시행인가 미신청   재개발사업(토지등소유자시행방식)(3호)정비구역 지정고시일5년간 사업시행인가 미신청2012. 2. 1.(부칙 제5조 제1항)도시정비법 제20조 및 제21조에 따라 정비구역 등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보며(제22조 제1항),추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고 해당 내용을 지방자치단체 공보에 고시해야 한다(제22조 제3항).일몰제가 적용되어 정비구역 등이 필요적 해제되는 경우 토지등소유자 또는 조합원은 기존에 투입되었던 사업비 등을 회수할 수 없게 되어 매몰비용이 발생하게 된다.이때 토지등소유자 또는 조합원 개인이 추진위원회 또는 조합이 제3자에게 부담한 채무에 대해서도 책임을 부담하는지에 대하여는 견해 대립이 있다. 다만, 개인적으로 추진위원회 또는 조합의 채무에 대해 연대보증을 한 사람은 연대보증인으로서 채무를 부담하게 된다.정비구역 등이 직권해제되는 경우와 달리 필요적 해제되는 경우에는 정비구역의 지정권자로부터 비용의 보조를 받을 수 없어 매몰비용이 더 커지게 된다.이에 대해 토지등소유자 또는 조합원 개인이 채무를 부담하는지에 대하여 견해 대립이 있는 만큼 정비구역 일몰제가 적용되어 정비구역 등이 해제되기 전에 사업을 추진할지 여부를 신중히 따져보아야 할 것이다. 

A재개발조합은 정관에서 “임원이 자의로 사임하거나 해임되는 경우에는 지체없이 새로운 임원을 선출해야 한다. 이 경우 새로 선임된 임원의 자격은 구청장의 조합설립변경인가 및 법인의 임원변경등기를 해야 대외적으로 효력이 발생한다”고 규정했다.또 조합장이 사임하거나 해임되는 경우에는 “조합장이 해임, 사임, 당연퇴임 등으로 궐위된 경우 이사 중 연장자, 법원에서 파견된 직무대행자, 구청장 순으로 한다”는 규정을 준용해 위와 같은 순서로 조합장의 직무대행자를 정하도록 되어 있다. A재개발조합은 조합장 B에 대해 임무태만 등을 이유로 총회에서 해임 결의를 가결시켰고 조합정관에 따라 이사 중 연장자인 C가 직무를 대행하게 되었다. 이후 새로운 임원선출 총회에서 새로운 조합장으로 D가 선출되었다. D는 언제부터 A재개발조합을 대표하는 것일까?대법원(대법원 2002.3.11.자 2002그12 결정)은 “관할구청 등의 인가행위는 그 대상이 되는 기본행위를 보충해 법률상 효력을 완성시키는 보충행위로서, 이러한 인가의 유무에 따라 기본행위의 효력이 문제되는 것은 도시정비법과 관련한 공법상의 관계에서이지 주택조합과 조합원 또는 조합원들 사이의 내부적인 사법관계에까지 영향을 미치는 것은 아니다”라고 판시했다.하급심 판례(서울행정법원 2009.12.31.선고 2009구합27824 판결)에서는 위 대법원 판결을 인용하며 “도시정비법 및 원고 조합의 정관에 따라 개최된 이 사건 임시총회에서 재적조합원 과반수 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 원고 조합의 새로운 조합장으로 선출됨으로써 조합과 조합원들 사이의 관계에서는 피고의 인가 여부와 관계없이 정당하게 조합을 대표할 권한이 있다”고 판시했다.이 판례에 따라 새롭게 조합장으로 선출되면 선출된 때 조합을 대표하고 조합설립변경인가나 법인변경등기가 이루어져야 조합을 대표할 수 있게 되는 것은 아님을 알 수 있다.새로 선출된 조합장이 조합장 변경인가를 받게 되면 해당 조합을 대표해 대외적인 공법상의 제반 행위를 할 권한을 취득하게 된다. 대외적 공법상의 제반 행위 외에는 새로 선출된 조합장은 조합과의 관계에서 조합을 대표할 수 있다.다만, 새로 조합장을 선출한 총회 결의에 대해 총회결의무효확인소송이 제기되고 D에 대해 직무집행정지가처분결정이 이루어진다면 가처분결정에서 정한 시점(예를 들면 총회결의무효확인소송 본안판결 최종 확정시까지)이 지나면 조합장으로서 조합을 대표할 수 있게 될 것이다.A재개발조합 정관에 따르면, 조합장 B에 대한 해임결의가 이루어지면 이사 중 연장자가 조합장 직무대행자로 조합장의 업무를 대신하게 되는데, D가 새로운 조합장으로 선출되어 선출된 때 조합을 대표하게 된다면 언제부터 D에게 조합장 급여를 지급할 수 있는지 문제된다.보통 조합 정관에는 해임 후 새로 선출된 조합장 등 임원에게 언제부터 급여를 지급한다는 규정이 없는 경우가 많다. 새로 선출된 조합장은 조합설립변경인가가 이루어져야 조합을 대표해 대외적인 공법상 제반행위를 할 수 있으므로 총회 결의를 거쳐 조합정관이나 업무 규정에 조합장의 급여 지급 시기에 관해서 명확하게 미리 규정해둘 필요가 있다. 

재건축조합의 조합원 A씨는 2014년 3월경 분양신청 절차가 종결된 이후 탈퇴의사를 밝혔다가 이를 철회하는 의사표시를 조합에 했는데, 이후 조합은 해당 조합원을 탈퇴시키기 위한 대의원회를 개최해 이를 의결했다. 이때 조합원의 사업구역 내 부동산에 대한 소유권 취득 방법은 어떻게 될까?우선, 위와 같은 경우 어느 시점에 조합원의 지위를 상실할 것인가가 문제된다. 구 도시정비법(법률 제12640호로 개정되기 전의 것)에 따르면 분양신청 절차에서 분양신청을 철회한 자의 경우 관리처분계획인가 다음날부터 90일 이내에 현금청산해야 한다고 정하고 있지만, A는 분양신청기간 종료 후 철회이므로 위 조항이 적용되지 않는다. 다만 조합의 정관에 정한 조합 탈퇴 절차를 거쳤다면 조합원의 지위를 상실한 것이고, 이에 대해 대법원은 “조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산자가 된다”고 판시해 조합에서 임의탈퇴한 조합원은 현금청산자 대상자가 되었다고 볼 수 있다.한편, 대법원은 “도시정비법 제47조와 조합정관에서 정한 요건에 해당해 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 되어, 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용해 재건축조합은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다”고 판시하고 있다.아울러 “이러한 경우 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 해야 할 것이지만, 분양신청기간을 전후해 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인해 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 봄이 타당하고, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다. 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대해 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다”고 판시하고 있다. 대법원은 제명된 조합원에 대해서 매도청구권을 행사할 수 있다는 입장이고, 하급심 판례 중에는 이 경우 구 도시정비법 제39조 및 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따른 2개월의 촉구(혹은 최고)절차도 필요 없다고 판시한 판결도 있다.결국, 조합은 A씨를 상대로 공평의 원칙에 근거한 소유권 이전등기청구 또는 매도청구권을 행사해 A씨가 사업구역 내 보유하였던 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 이때 최고절차 및 행사기간의 제한이 있는지는 논란이 있을 수 있으므로 조합은 이러한 점을 유의해 시의적절하게 조치를 해야 한다. 도시정비법이 전면 개정되면서 현재는 제73조에서 분양신청을 하지 않는 자와의 협의 및 매도청구소송 제기에 관해 별도로 규정하고 있으므로 구 도시정비법 하에서의 위와 같은 판시내용이 그대로 적용되지 않을 수 있다는 점을 주의해야 한다. 

재개발조합이 분양신청 절차를 마치고 관리처분계획인가를 받은 후 이주를 진행하고 있는데 일부 조합원들이 조합의 사업성 악화 등을 이유로 청산을 희망하는 경우가 있다.조합은 청산희망자의 청산요청을 거부할 경우, 이주 등 절차의 지연으로 이어지기 때문에 특별한 사정이 없는 한 조합 및 조합원 전원의 이익을 위해 해당 조합원을 청산자로 인정해주는 결의를 추진한다.일반적인 조합에서는 조합원을 청산자로 변경하는 내용을 담은 정관 등이 존재하지 않는다. 이때 조합에서 조합원을 현금청산자로 만들 수 있는 방법은 무엇일까.도시정비법 제72조, 제73조 제1항에 따르면, 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등은 분양신청기간 만료일 다음날 조합원 지위를 상실하고 현금청산자가 된다.도시정비법에서는 위와 같이 현금청산자가 되는 경우 외에 특별히 재개발조합원을 현금청산자로 하는 절차에 관하여는 규정하고 있지 않다. 도시정비법 제40조 제1항 제2호에서는 조합원의 자격에 관한 사항은 도시정비법 조합의 정관에서 정하도록 규정하고 있다.대법원은 분양신청을 하지 않아 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하는 결의를 하면서 그들의 권리 내용을 제한한 경우에도 그 결의가 무효가 아니라고 판단(대법원 2014.8.20.선고 2012두5572 판결)한다.따라서 조합은 조합정관에서 정하는 내용과 방법을 통해 조합원을 현금청산자로 변경할 수 있을 것이다.조합정관은 특정 조합원을 현금청산자로 변경하는 절차나 또는 조합원이 분양신청 이후에 아무런 이유없이 현금청산을 신청하면 다 받아들이도록 하는 내용은 존재하지 않는 것이 일반적이다.도시정비법 제40조 제1항 제2호, 제3항은 조합원 자격에 관한 정관변경시 총회 결의 의결정족수는 조합원의 3분의 2 이상의 찬성을 요구하고 있다.이에 관해 대법원은 “재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 조합원의 자격에 관한 사항이나 조합의 비용부담이 당초 재건축결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하고 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제40조 제3항, 제1항 제2호, 제8호의 규정을 유추적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다”고 판시하고 있다.종합해 보면, 일반적인 조합정관에는 특별 조합원을 현금청산자로 만드는 절차는 규정하고 있지 않고 있으므로, 조합원을 현금청산자로 만드는 데는 총회결의가 필요한데, 이때 총회 결의 정족수는 도시정비법을 유추적용해 조합원 3분의 2이상의 동의가 필요한 것이다.특정조합원을 현금청산자로 만들기 위해서는 반드시 조합원 3분의 2 이상의 동의의 의결정족수를 갖춘 총회 결의가 있어야 할 것인데, 그런데 실무적으로 특정조합원의 이익을 위해 조합총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받는 것은 쉬운 일이 아니다. 조합의 사업진행 속도를 위해서는 청산을 원하는 조합원들과의 합의가 필요해 조합은 진퇴양난의 상황에 빠지게 된다.이같은 사안을 조합원의 자격을 변경하는 것으로 국한해 해석할 필요가 있을까? 일반 조합정관에 따르면, 조합원은 자신이 소유한 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도했을 때에는 해당 조합원은 그 자격을 즉시 상실하게 되고 그 권리·의무를 매수인이 포괄적으로 승계하도록 정하고 있다.조합원들이 현금청산자가 되어 지급받을 청산금에 대한 합의를 근거로, 조합이 해당 조합원의 건축물 소유권을 매수한다면 어떨까? 조합은 해당 조합원의 권리·의무를 포괄적으로 즉시 승계하게 된다. 이때 조합이 조합원으로부터 그 부동산을 매수하는 금액이 조합사업비 예산 내에 포함되어 있기만 하다면, 조합원 3분의 2 이상의 동의가 아닌 일반정족수의 총회 등을 거쳐 그 건축물 등을 매수할 수 있을 것이라고 판단할 수 있을 것이다.물론 법적, 논리적 최선책은 조합원 3분의 2이상의 동의를 받은 총회로써 조합원 자격을 변경시키는 것이다. 다만, 위에서 살핀 바와 같은 조건이 만족된다면 3분의 2이상의 동의가 전제되지 않더라도 청산을 원하는 조합원과 합의를 이끌어낼 수 있을 것이라 예측해본다. 

구 도시및주거환경정비법(2009.2.6. 개정 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’, 현행도시정비법 제103조 내용과 동일) 제70조는 정비업체는 동일한 정비사업에 대해 ‘정비사업의 설계’ 업무를 병행하여 수행할 수 없다고 정하고 있다.모 조합의 기존 조합장이 정비업체와 과도한 금액의 정비업체 계약을 체결했는데, 그 금액이 터무니없이 높아 이에 대한 방어방법을 강구하던 중 정비업체 용역계약에 △구역지정 건축계획 △구역지정 토목설계·지질조사 △구역지정 기술(ENG)용역 △구역지정 교통·환경영향평가’에 대한 업무가 포함되어 있음을 발견했다.위 구 도시정비법에 따르면 정비업체가 수행할 수 없는 업무에 관한 계약이라고 판단했다. 계약의 무효를 근거로 부당이득반환소송을 제기했는데, 핵심쟁점은 ①위 구도시정비법 조항이 강행규정이라서 이를 위반한 계약이 무효가 되는지, ②정비업체가 직접 수행하는 것이 아니라 제3자로 하여금 설계를 하게 하는 경우도 강행규정 위반에 해당되는지, ③구 도시정비법상 ‘설계’에 위와 같은 용역범위가 포함되는지였다.세가지 쟁점 모두 인정받아야 과도한 금액으로 체결된 용역계약상 용역비를 지급하지 않을 수 있었는데, 법원은 재판 도중 ①쟁점에 대한 대법원 판례 등이 없다는 이유로 강행규정으로 인정할 사유가 없다는 심증을 내비쳐 더욱 어려운 소송이었다.수차례 변론 끝에 법원은 ①쟁점에 대해 “구 도시정비법의 취지는, 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 지원하는 역할을 해야 하는 정비업체가 직접 계약의 당사자가 되어 설계, 시공 등에 관한 계약을 체결하면서 과다한 이익을 취하는 것을 막고, 조합임원과 정비업체의 유착을 통한 특혜나 비리 등의 폐단을 방지함으로써 공정하고 투명한 재개발사업의 추진으로 조합원의 권리를 보호하기 위한 것”이라고 판단해 강행규정성을 인정했다.쉽게 말해 조합의 모든 업무를 대신하는 정비업체의 특성상 다른 용역계약의 당사자가 된다면 공정한 업무처리를 기대하기 어렵다는 것이다.②쟁점에 대해 “그와 같은 입법 취지 및 정비업체의 대표자나 직원은 형법상 뇌물죄의 적용에 있어서 공무원으로 의제되어 엄격한 청렴성이 요구되는 점 등을 종합해 보면, 정비업체로 하여금 동일한 사업에 대해 설계 등의 업무를 병행할 수 없도록 한 구 도시정비법 제70조의 규정은 정비업체가 직접 설계를 하는 것 뿐만 아니라 정비업체가 계약당사자가 되어 제3자로 하여금 설계를 하도록 계약체결을 대행하는 것까지 금지하는 강행규정으로 해석함이 상당하다”라고 판단했다.강행규정의 취지가 위와 같은 이상 당연히 제3자에게 하청을 주더라도 동일한 결과를 가져온다는 것이다.③쟁점에 대해 피고는 구 도시정비법이 병행 수행을 금지하는 ‘설계’는 건축사의 업무인 건축허가설계 또는 그에 다른 사업승인 설계나 실시설계만을 의미하고 지구단위계획설계, 도시계획설계, 토목설계 등은 이에 포함되지 아니한다고 주장했다.그러나 법원은 “구 도시정비법이 설계의 의미를 구분하지 않는 점, 구 도시정비법 제 69조의 규정 내용과 강행규정의 취지가 설계 내용에 따라 달라지지 않는 점” 등을 근거로 하여 “‘구 도시정비법이 병행 수행을 금지하는 ‘설계’에는 건축허가설계 또는 그에 다른 사업승인 설계나 실시설계 뿐만 아니라 지구단위계획설계, 도시계획설계, 토목설계 등도 포함된다고 할 것”이라고 판단했다.이 사건 소송을 진행하면서, 필자의 신청에 의해 피고(정비업체)가 제출한 위 설계용역 수행을 위한 제3자와의 용역계약의 내용과 금액을 보니 더더욱 위 정비업체와의 설계 계약의 필요성과 적정성에 강한 의심이 들었다. 다만, 계약 체결 절차는 입찰 절차 등을 통해 합법적으로 이루어진 터라 소송 단계에서 할 수 있는 최선인 무효 판단을 받은 것이다.요즘도 조합이 협력업체와 과도한 용역비로 계약을 체결했다며 이에 대한 소송을 의뢰하는 경우가 있다. 입찰 등 적법한 절차를 거쳤다면 이를 다투기가 매우 어렵다. 이런 상황에서 이 사건 소송의 승소 판단은 그나마 잘못된 계약의 효력을 부인할 수 있는 유의미한 결과였다.향후 조합은 정비업체와의 계약을 체결할 때 절대 ’설계‘ 부분을 계약내용에 포함시키지 말아야 할 것이다. 

도시정비법 2017.2.8.자 전부개정(시행 2018.2.9.)으로 인해, 구 도시정비법(2017.2.8.자 개정되기 전, 이하 ‘구 도시정비법’) 제47조에서 규정한 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’는 현행 도시정비법 제73조로 조문 위치가 변경되고, 내용 중 일부가 수정되었다.다만, 2018.2.9. 시행 전부개정법 부칙 제18조에 따르면 위 제73조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용된다.따라서 2018.2.9. 전부개정법 시행 이후 관리처분계획인가를 신청하는 조합의 경우, 구 도시정비법과 달리 현금청산 절차에 어떠한 변화가 있는지, 특히 현금청산대상자들에 대한 감정평가사 추천 기회 보장과 관련하여 살펴볼 필요가 있다.구 도시정비법 제47조 제1항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 현금으로 청산하여야 한다”고 규정하고 있다.구 도시정비법 시행령 제48조는 “청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다”고 규정해, 청산금액에 대한 감정평가 실시를 임의적 절차로 두었다.이에 따라 보상계획의 공고 및 열람 통지, 토지조서 및 물건조서의 작성, 감정평가업자의 선정 등 선행절차를 거쳐야 하는 토지보상법에 따른 협의절차와 구 도시정비법 간에 충돌이 발생해 재개발조합이 반드시 토지보상법 상의 협의절차를 따르지 않아도 적법한지와 관련한 문제가 제기되었다.이에 대해 대법원은 “토지보상법 상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로, 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다”고 판시함으로써, 도시정비법 상 협의절차를 거쳤다면, 토지보상법 상 협의절차는 거칠 필요가 없다는 판단을 내렸다(대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877 판결 참조).그러나 위 판결에 대해서는 토지보상법과 도시정비법의 법체계, 정비사업 절차의 특수성 등을 잘못 이해했다는 비판이 이어졌고, 실무적으로는 위 판결에도 불구하고 토지수용위원회가 조합의 수용재결신청 시 토지보상법이 정한 협의절차를 거칠 것을 요구하는 경우가 발생했다.이에 따라 2018.2.9. 시행 도시정비법의 전부개정으로 도시정비법 시행령 제60조 제1항은 “청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 토지보상법 제68조 제1항에 따른다”로 개정되었고, 이로써 현금청산 시 토지보상법 상의 보상액 산정 절차를 반드시 거쳐야 하는 것으로 명확해 졌다.즉, 현행 도시정비법이 적용되는 경우에는, 토지보상법 제68조 제1항에 따라, 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(시·도지사와 토지소유자 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 않는 경우에는 2인)을 선정해 토지 등의 평가를 의뢰해야 하고, 사업시행자가 위 감정평가업자를 선정할 때에는 해당 토지 관할 시·도지사와 토지소유자는 감정평가업자 각 1인씩 추천할 수 있게 되었다. 그리고 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함해 감정평가업자를 선정해야 한다.결국 현행 도시정비법에 따르면, 재개발조합의 경우 현금청산대상자들에 대한 감정평가사 추천권이 보장되게 되었으므로, 재개발조합이 현금청산 절차를 진행하기 위해서는 종전과 달리 현금청산대상자들에 대한 감정평가사 추천 기회를 반드시 보장해야 함을 유의햐야 한다. 

도시정비법 제73조에 따르면 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제72조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 손실보상에 관한 협의를 해야 한다.협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다. 만약, 사업시행자가 위 기간을 넘어 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다.한편, 관할 토지수용위원회의 재결에 불복하는 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 도시정비법에 의해 준용되는 토지보상법 제85조에 따라 재결서를 받은 날로부터 60일 이내, 이의신청을 하는 경우에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다.이 때 사업시행자가 제기한 행정소송이 각하·기각 또는 취하된 경우에는 재결에 불복하지 않은 토지소유자 또는 관계인은 어떠한 보호를 받을 수 있을까.이에 대해 토지보상법 제87조는 위 사업시행자에 대해, 재결이 있은 후 소송을 제기했을 때에는 재결서 정본을 받은 날부터(1호), 이의신청에 대한 재결이 있은 후 소송을 제기하였을 때에는 그 재결서 정본을 받은 날(2호)부터 판결일 또는 취하일까지의 기간에 대해 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율을 적용해 산정한 금액을 보상금에 가산해서 지급해야 한다는 의무를 부과하고 있다.이와 관련해 사업시행자가 제기한 행정소송에서 화해권고결정으로 확정된 경우도 사업시행자의 청구가 기각된 것이거나, 적어도 사행시행자 스스로 포기한 것으로서 소의 일부를 취하한 것에 해당하게 되어, 위 토지보상법 제87조에 따른 법정가산금 지급의무가 존재하게 되는지 문제될 수 있다.판례는 “토지보상법 제87조 제1호는 사업시행자가 토지수용위원회의 재결에 대해 불복한 경우, 토지소유자는 위 불복 절차가 종결될 때까지 사업시행자가 불복하는 액수의 보상금을 수령할 수 없게 되는 점 등을 고려해, 행정소송이 각하 또는 기각되거나 사업시행자가 소를 취하한 경우처럼 사업시행자가 명백히 이유 없는 불복을 하였거나, 불복이 이에 준한다고 볼 수 있는 경우에는, 사업시행자로 하여금 보상금에 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정이율을 적용해 산정한 금액을 가산해 지급하게 함으로써, 재결에 대해 부당하게 불복하여 보상금의 지급을 지연시킨 사업시행자에게 제재를 가하는 규정이다.다만 사업시행자가 토지수용위원회의 재결에 대해 불복할 권리는 법률상 인정되는 권리로서 충분히 보장되어야 하므로, 위 규정은 비교적 엄격히 해석·적용되어야 하고, 이를 만연히 유추 또는 확장 해석해 사업시행자에게 불리하게 적용함으로써 재결에 대해 정당하게 불복할 권리까지 제한하는 결과가 초래되어서는 아니 된다”고 판시했다.선행소송이 화해권고결정 확정으로 종료된 경우는 기각, 각하 또는 소취하로 종료된 경우에 해당하지 않아, 사업시행자에게 토지보상법 제87조에 따른 법정가산금 지급의무는 인정되지 않는다고 본 것이다(서울행정법원 2019.2.27. 선고 2018구합73232 판결).이 밖에, 수용재결의 신청권자가 사업시행자에 한정되기 때문에, 토지보상법 제30조는 현금청산자에게 사업시행자에 대하여 재결신청을 청구할 수 있는 권한을 부여한다. 만약 위 조속재결신청청구에도 불구하고 사업시행자가 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하지 않는 경우에는, 사업시행자는 그 지연된 기간에 대해 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율을 적용해 산정한 금액을 재결보상금에 가산해 지급해야 한다.이상과 같이, 사업시행자의 재결신청 지연 또는 재결결과에 대한 부당한 불복과 관련해, 관련 법령 등이 지연이자 지급의무를 부과함으로써, 현금청산대상자 등을 보호하고 있다. 따라서 현금청산대상자 등은 위와 같은 권리를 주장함으로써 보호받을 수 있으며, 사업시행자 는 지연이자 지급으로 인한 예상치 못한 사업비 부담을 막기 위해 재결진행 과정에 주의를 요한다. 

도시정비법 제81조 제1항은 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받은 경우(제1호), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우(제2호) 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.그리고 대부분의 조합은 정관에 조합원의 의무 중 하나로써 ‘사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무’를 포함하고 있다.즉, 사업시행자의 동의를 받았거나 또는 현금청산자가 손실보상을 받지 않은 경우를 제외하고, 관리처분계획인가 고시가 있게 되면 사업시행 구역 내 토지 또는 건축물의 권리자는 사업시행자에 대한 부동산 인도의무를 부담하게 된다.이에 따라 통상적으로 사업시행자는 사업비 부담을 줄이고 빠른 철거 및 이주를 위해, 조합원, 세입자, 손실보상이 완료 또는 예정된 현금청산자들을 상대로 명도소송을 제기한다.이때 부동산 인도의무를 거절할 항변권을 가지지 못한 조합원들 중 일부는 최대한 늦게 이주를 하기 위해 조합을 상대로 명도소송과 별도로 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가의 무효 등을 주장하며 행정소송을 제기하는 경우가 있다.위 이주거부자들은 명도소송 재판부에 행정소송의 제기를 이유로 기일을 추정해줄 것을 요청하기도 하나, 대부분은 행정소송의 진행과 관계없이 원고 조합의 청구를 인용하는 판결이 선고 된다.그렇다면, 부동산 인도의무를 거절할 권한 없이 무작정 부동산 인도를 지연시키기 위해 조합을 상대로 행정소송을 제기하는 경우가 언제나 보호될 수 있는지 문제된다.이와 관련해 대법원은 재건축조합이 사업시행계획 및 관리처분계획의 무효를 다투는 행정소송을 제기했음을 이유로 부동산 인도를 거부하는 조합원들을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구한 사건에서, “원심이 피고 조합원들이 각 부동산 인도일까지 사이에 정당한 사유 없이 각 부동산의 인도를 거부해 인도의무를 지체했다고 판단한 것은 정당하다”고 판시하면서, “형평의 원칙에 따라 원심이 원고의 청구(‘기본이주비와 사업비에 대한 대출금에 대해 인도의무가 지체된 기간 동안의 이자’ 등을 1일 손해액으로 환산한 후, 이주를 거부한 조합원 별 지체일수를 곱한 액수) 중 피고들의 책임부분을 20%로 제한한 것은 불합리하지 않다”고 판단했다(대법원 2018.7.12. 선고 2014다88093 판결 참조).채무자가 자신에게 채무가 없다고 믿었고 그렇게 믿은 데 정당한 사유가 있는 경우에는 채무불이행에 고의나 과실이 없는 때에 해당한다고 할 수 있다. 그러나 채무자가 채무의 발생원인 내지 존재에 관한 법률적 판단을 통해 자신의 채무가 없다고 믿고 채무의 이행을 거부한 채 소송을 통해 이를 다투었다고 하더라도, 채무자의 그러한 법률적 판단이 잘못된 것이라면 특별한 사정이 없는 한 채무불이행에 관해 채무자에게 고의나 과실이 없다고는 할 수 없다(대법원 2013.12.26. 선고 2011다85352 판결 참조).즉, 위 판시 사안의 경우 이주거부자들이 이주를 거부하면서 제기한 행정소송의 1심, 항소심, 상고심판결에서 이주거부자들의 청구가 모두 배척되었으므로, 부동산 인도의무 불이행에 대한 고의나 과실이 존재하고, 조합에 발생한 손해와 인과관계가 있었기 때문에, 채무불이행에 따른 손해배상책임이 인정된 것이다.결국, 부동산 인도를 거절할 권능이 없는 상태에서 이주를 지연할 목적으로 무분별하게 행정소송을 제기하는 경우, 중대하고 명백한 하자가 존재해 당연무효가 되지 않는 한, 그 행정소송에서 패소라도 하는 경우에는 오히려 조합에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담할 수 있다.따라서 정당한 항변권도 없이 이주를 지연하려는 경우 특별한 주의를 요하며, 조합으로서는 이주 지연에 따라 발생한 피해에 대해 손해배상을 청구해서 손해를 일부 전보 받을 수 있을 것이다. 

도시정비법 제81조 제1항에 의하면, 종전의 토지 또는 건축물의 권리자의 경우 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 계속 사용·수익할 수 있다.따라서 재개발사업의 사업시행자가 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도 받기 위하여는, 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고, 협의 또는 재결절차에 의해 결정되는 손실보상을 지급해야 한다.이때 토지보상법에서 규정하고 있는 주거이전비, 이사비, 이주정착금(이하 ‘주거이전비 등’)이 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호의 손실보상에 포함되는지와 관련해서 재개발조합이 주거이전비 등을 지급하지 않은 채 소유자 및 점유자에 대한 건물명도를 구할 수 있는지 문제된다.이에 대해 대법원은 “주거이전비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 인해 이주하게 된 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리이다. 따라서 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다”고 판시했다(대법원 2008.5.29. 선고 2007다8129 판결).즉, 재개발조합이 제기하는 명도소송은 민사소송인데, 현금청산자나 세입자 등의 주거이전비 등의 지급청구권은 공법상 권리이므로, 주거이전비 등의 미지급 항변은 명도소송인 민사소송이 아닌 행정법원에서의 행정소송에서 다투어야 한다는 것이다.이에 따라 지금까지 대부분의 판례는 재개발조합의 명도소송에서 현금청산자나 세입자 등의 주거이전비 등의 미지급 항변을 배척하고, 단순 명도를 명하였다.그러나 최근 인천지방법원에서는 기존 판례와 달리 건물명도에 앞서 주거이전비 등이 지급되지 않았다는 이유로 재개발조합의 건물명도 청구를 기각하는 판시를 하여 눈길을 끈다(인천지방법원 2018.10.31. 선고 2018가단225660 판결).위 판례는 주거이전비 등의 법적성격에 대해 “주거 마련, 이사준비 등으로 불가피하게 돈을 지출함으로써 재산권이라는 헌법상 기본권이 제한되므로, 이에 대한 정당한 보상의 성격을 가진 주거이전비 등은 시혜적 성격의 돈이 아닌 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 말하는 손실보상에 포함된다”고 보았다.그리고 주거이전비 등의 미지급 항변과 관련해, “이사를 준비하는 단계에서부터 이사비의 일부 금전 지출이 필요하고, 이주정착금과 주거이전비는 이사 갈 곳을 마련해놓기 위한 것이므로, 주거이전비 등의 미지급 항변은 본질적으로 선이행 항변이고, 위 항변은 원고의 적극적인 인도청구에 대응하는 소극적 항변에 불과해, 비록 공법상 권리에 해당한다고 하더라도 본질적 견련성이 있는 민사재판에서도 주장할 수 있다”고 보았다.즉, 기존과 달리 주거이전비 등의 법적성격을 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호의 손실보상에 포함된다고 보아, 피고들의 주거이전비 등 미지급항변을 인정한 것이다.위 인천지방법원 판결에도 불구하고, 현재까지는 주거이전비 등의 법적성격을 공법상 권리로 보아, 명도소송에서 주거이전비 등의 미지급 항변을 배척하는 것이 대다수 판례의 입장이다.이에 건물명도 소송을 진행하는 재개발조합은 담당 재판부 입장과 관계없이 단기간 내에 건물명도를 완료하기 위해서라도 주거이전비 등의 지급 또는 공탁을 미리 진행해야 할 필요도 생기게 되었다. 

도시정비법 상 재건축사업의 조합원 자격은 재건축사업에 동의한 토지등소유자에게 주어지는데(제39조 제1항 참조), 이때 토지등소유자는 재건축사업 정비구역에 위치한 ‘건축물 및 그 부속토지의 소유자’만을 의미한다(제2조 제9호 제나목 참조).그러므로 ‘건축물 또는 토지의 소유자’는 처음부터 재건축조합의 조합원이 될 수 없다. 이에 따라 ‘건축물 및 토지 소유자’가 아닌 ‘건축물 또는 토지 소유자’로서 재건축사업의 조합원이 아닌 자들에 대한 매도청구권 행사 방법 및 그 시기가 문제된다.2017. 2. 8. 전부 개정되어 2018. 2. 9.부터 시행되고 있는 현행 도시정비법은 매도청구권에 관한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)의 준용을 삭제하고, 직접 매도청구권 행사시기를 규정하고 있다(제64조 참조).한편, 위 도시정비법 제64조의 적용범위에 관해서 부칙 제16조는 “개정된 도시정비법의 시행(2018. 2. 9.) 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우”로 규정하고 있으므로, 조합의 최초 조합설립인가 신청시기와 사업시행자 지정 시기가 모두 2018. 2. 9. 이전인 경우와 최초 조합설립인가 신청 시기 또는 사업시행자 지정 시기 중 어느 하나라도 2018. 2. 9. 이후에 있었던 경우를 구분할 필요가 있다.먼저, 개정 전 도시정비법이 적용되는 경우를 살피면, 집합건물법 제48조가 준용되어 재건축조합은 재건축에 찬성하지 않은 자에 대하여 ①재건축 결의 후 지체 없이 재건축 참가 여부를 최고(촉구)하여야 하며, ②최고를 받은 자는 2월 이내(회답기간)에 참가여부를 회답해야 하며, ③최고를 받은 자가 참가하지 않겠다고 회답한 경우 또는 아무런 회답을 하지 않은 경우, 조합은 위 최고기간 만료일로부터 2월 이내(행사기간)에 매도청구권 행사가 가능하다(구 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조 참조).한편, ‘건축물 또는 토지만을 소유한 자’에 대한 최고 필요 여부에 관해, 대법원은 도시정비법 상 조합설립동의의 상대방인지 여부를 기준으로, 조합설립동의 상대방이 아닌 ‘주택단지 내 토지 또는 건축물 소유자’는 최고의 대상이 아니지만(대법원 2008.2.29.선고 2006다56572 판결 참조), 조합설립동의 상대방인 ‘주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자’는 최고 절차에 법률상 이해관계를 가지게 되어 매도청구권 행사 시 최고의 대상이 된다고 구분해 판시했다(대법원 2010.5.27.선고 2009다95578 판결 참조).다음으로, 개정된 도시정비법이 적용되는 경우를 살피면, 재건축조합은 제35조 제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자, 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자를 상대로 ①사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 최고(촉구)해야 하며, ②최고를 받은 자는 2월 이내(회답기간)에 동의여부를 회답해야 하며, ③최고를 받은 자가 동의하지 않겠다고 회답한 경우 또는 아무런 회답을 하지 않은 경우, 재건축조합은 위 최고기간 만료일로부터 2월 이내(행사기간)에 매도청구권을 행사할 수 있다(제64조 참조).여기서 제35조가 조합설립동의의 상대방으로 ‘주택단지 내 건축물 또는 토지 소유자’와, ‘주택단지가 아닌 지역 내 건축물 또는 토지 소유자’를 규정하고 있으므로, 결국 구 도시정비법과 달리 ‘주택단지 내·외를 불문하고 조합설립에 동의한 자’의 경우는 처음부터 최고 대상이 되지 않는 것이다.다만, 최고 절차가 필요 없는 경우 곧바로 매도청구권 행사가 가능하게 되어 그 행사 시기가 문제될 수 있는데, 조합설립에 동의한 경우는 최고를 할 수 없는 점 등을 고려하면, 사업시행인가고시가 있은 다음날부터 2월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다고 해석하는 것이 타당할 것이다.끝으로 매도청구권은 그 행사기간 내에 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하게 되므로(대법원 2000.6.27.선고 2000다11621 판결 참조), 재건축조합으로서는 최고가 필요한 경우인지 여부를 살펴 행사시기를 놓치지 않도록 주의할 필요가 있다. 

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제73조에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급 의무를 부담하는 경우, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).이와 관련해 과실수취권의 귀속을 정하고 있는 민법 제587조와 함께 매수인 지위에 있는 사업시행자에게 매매대금 이자 상당액의 지급의무가 있는지 여부가 문제될 수 있다.민법 제587조는 “매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급해야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.즉, 매매당사자 사이의 형평을 꾀하기 위해 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속된다는 것이다(대법원 2004.4.23. 선고 2004다8210 판결 등 참조).이에 따라 사업시행자로서는 대금지급의무가 이행지체 상태에 있다고 하더라도, 토지등소유자로부터 매매목적물을 인도 받지 않는 한, 매매대금 이자 상당액을 지급할 의무가 없게 된다.한편, 사업시행자가 매매목적물을 미리 인도 받은 경우라고 하더라도, 전술한 바와 같이 매수인인 사업시행자의 대금 지급의무와 매도인인 토지등소유자의 권리제한등기 없는 소유권이전의무가 동시이행관계에 있는 등으로 사업시행자가 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 민법 제587조 단서에 의해 매매대금 이자 상당액을 지급할 의무가 없게 된다(대법원 2013.6.27. 선고 2011다98129 판결 등 참조).최근판례 또한 현금청산대상자 소유 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채권을 양수한 원고가 현금청산대상자가 재건축조합으로부터 지급받을 청산금 등에 대해 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받아 재건축조합을 피고로 추심금 소송을 제기한 사안에서“이전고시 이전에는 피고의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 근저당권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있으므로, 피고는 현금청산대상자에게 주장할 수 있는 동시이행항변권으로 원고에게 대항할 수 있고, 이에 따라 매매목적물을 미리 인도받았다고 하더라도 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다”고 판시함으로써(대법원 2018.9.28. 선고 2016다246800 판결 참조),피고가 매매목적물에 관해 소유권이전등기를 마치고 이를 인도받았음을 이유로 근저당권설정등기 말소 의무가 이행되기 전이라도 이자를 지급할 의무가 있다고 판단한 원심판결을 파기했다.즉, 매수인의 이행지체 여부와는 관계없이 매매목적물이 인도되면 과실수취권이 매수인에게 이전되므로, 토지등소유자로서는 매매대금 이자 상당액 지급 청구에 앞서 단순한 이행 제공을 넘는 현실적인 목적물 인도를 완료할 필요가 있으며, 사업시행자로서는 매매대금 이자 상당액 지급 청구에 대응하기 위해 목적물의 인도여부 및 대금지급 거절사유 존재 여부 등을 검토해야 한다. 

도시정비법은 재개발·재건축조합에 조합임원으로 ‘1명의 조합장 및 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한 수의 이사, 감사’를 둘 것을 정하고 있다.그리고 위 조합임원의 선출 방법 등은 정관으로 정하게 되며, 선임 및 해임에 관해서는 총회의 의결을 거쳐야 한다.이에 따라 대부분의 조합은 정관 및 선거관리규정을 통해 자체적으로 선거권, 피선거권, 선거방법 등에 관한 구체적인 규정을 두고 있다.이와 관련해 정관 및 선거관리규정에 조합임원 입후보자격으로 ‘조합원 ○명 이상의 추천을 받은 자’와 같은 추천요건 또는 ‘조합설립인가일 현재 사업시행구역 안에서 ○년 이상 거주하고 있는 자’와 같은 거주 요건을 부가하는 것이 언제나 허용될 수 있는지 문제된다.이에 대해 대법원(2017.6.19. 선고 2015다70679 판결)은 “추천을 받아야 할 조합원의 숫자가 전체 조합원의 숫자에 비추어 소수 조합원의 권리를 침해할 우려가 있는 정도에 이르지 않고, 요구되는 기간이 조합의 실정을 파악해 조합의 임원으로 직무를 수행하는 데 필요하다고 인정되는 합리적인 기간을 넘어서는 것이 아니라면 이러한 규약도 허용된다”라고 판시했다.즉, 조합은 법령에 반하지 않는 한 자체적인 판단으로 규약 등으로 조합임원의 자격을 정할 수 있으므로, 조합원의 피선거권을 과도하게 제한하거나 조합원의 평등을 현저하게 침해하지 않는다면, 얼마든지 거주 요건이나 추천 요건을 부가할 수 있는 것이다.• 재개발, '조합설립 동의한 자'로 피선거권 제한하면 안돼한편, 재건축사업의 경우 사업에 동의한 자에 한해서 조합원으로 하나, 재개발사업의 경우에는 사업에 동의 여부와 관계없이 토지등소유자를 모두 조합원으로 하는 강제가입제를 채택하고 있다.이러한 재건축조합과의 차이점 때문에, 재개발조합의 경우 ‘조합설립에 동의하는 조합원만이 피선거권을 가진다’라는 요건을 정관 및 선거관리규정으로 정하는 것이 허용될 수 있는지 문제될 수 있다.이에 대해 대구고등법원(2018.1.19. 선고 2017나22255 판결)은 “①조합설립에 부동의한 조합원들을 조합설립에 동의한 조합원들에 비해 합리적인 사유없이 차별한 것이고, ②조합설립에 부동의한 조합원들의 양심의 자유를 본질적으로 침해한 것이며, ③조합설립에 부동의한 조합원들의 피선거권을 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 제한한 것이므로, 조합설립에 동의하는 자로 피선거권을 제한하는 선거관리규정은 무효라고 할 것이다”라고 판시했다.즉, 도시정비법이 재개발조합원에게 조합이 설립된 후에도 재개발에 동의하는지 여부의 의사를 표시할 의무를 부과하고 있지 않으므로, 선거관리규정에 조합임원 입후보자격으로 ‘조합설립에 동의하는 자’라는 요건을 부가하는 것은 도시정비법으로부터 아무런 위임도 받지 않은 채 부당하게 조합원들의 피선거권을 침해하는 것이다.이상과 같이, 조합은 그 실정에 따라 조합임원 선출과정에서 일정한 요건을 부가하는 방법으로 입후보자격을 제한할 수 있으나, 도시정비법 및 그 시행령이 위임한 범위 내에서 조합원들의 피선거권이나 평등권을 침해하지 않아야 한다는 한계가 존재하므로 입후보 자격 범위를 정함에 있어 주의를 요한다.그러나 선거관리규정에 일부 무효사유가 존재해 절차상의 하자가 발생했다고 하더라도 그 선출결의의 효력이 언제나 무효인 것은 아니며, “그 하자로 인해 자유로운 판단에 의한 투표를 방해하여 자유와 공정을 현저히 침해하고 그로 인해 선출결의의 결과에 영향을 미쳤다고 인정되는지 여부 등”(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다102533 판결)을 참작해 사안마다 개별적인 판단이 필요하다. 

정비사업 초기단계 제반업무를 준비하기 위해 추진위원회가 구성된다.추진위원회의 발전단계는 ①발기인조합, ②비법인사단, ③법인으로서의 조합으로 진행되는데, 도시정비법 제34조 제3항은 추진위원회의 업무와 관련된 권리·의무는 조합에 포괄 승계됨을 규정하고 있다.다만, 추진위원회는 도시정비법 제31조 제1항에 따라 시장·군수 등의 승인을 얻어야 하므로, ‘승인 받기 전 추진위원회’가 행한 업무의 권리·의무는 회사법 상 ‘설립 중 회사’ 법리와 마찬가지로 특별한 이전행위가 없는 한 조합에 귀속되지 않는 것이 아닌가라는 의문이 생길 수 있다.이에 대해 인천지방법원은 재개발사업 등을 전문관리하는 회사인 원고가 관할관청으로부터 아직 승인을 받지 아니한 추진위원회 구성인들을 상대로 업무대행 용역계약에 기한 용역비 등을 청구한 사안에서,“①추진위원회는 이 사건 용역계약이 체결되기 전 주민총회에서 추진위원회 구성에 관한 동의를 얻어 추진위원장, 부위원장, 감사, 추진위원 등의 조직을 갖춘 점,②그 운영규정에 의하면 추진위원회는 조합의 설립인가 준비 등 관련 업무를 수행해 원활한 사업추진에 이바지함을 고유의 목적으로 하는 점,③그 기관으로 주민총회, 추진위원회의를 두고, 특히 토지등소유자의 동의가 필요한 사항과 추진위원회의에서 주민총회의 의결이 필요하다고 결정한 사항에 관한 의결권을 주민총회에 부여함으로써, 추진위원회의 구성원인 피고들만의 의사로 재재발사업을 시행할 수 없게 한 점,④정비업체의 용역계약을 추진위원회의 의결사항으로 정하고, 추진위원회가 선정된 정비업체와 그 업무범위 및 관련사업비 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 충분히 협의해 별도의 계약을 체결하고, 그 계약서를 사무소에 비치해 토지등소유자의 열람 또는 복사 요구에 응하도록 규정하고 있는 점,⑤추진위원회의 재원은 토지등소유자가 납부하는 경비와 정비업체 등으로부터의 차입금으로 조달하도록 규정되어 있고, 그 밖에 구성원인 추진위원의 선임 및 변경, 예산 및 결산의 승인방법, 주민총회나 추진위원회의 운영, 재산관리에 관한 사항들이 규정되어 있는 점,⑥추진위원회는 위 운영규정에 따라 주민총회를 거쳐 원고와 이 사건 용역계약을 체결한 점 등을 종합하면, 이 사건 추진위원회는 이 사건 용역계약을 체결할 무렵 비법인사단으로서 성립했다고 봄이 상당하다.따라서 원고가 추진위원회를 상대로 이 사건 청구를 하는 것은 별론으로 하고 그 구성원인 피고들의 개인책임을 물을 수는 없다고 할 것이어서, 원고의 이 사건 청구는 이유 없다”라고 판시해 ‘관할관청의 승인이 없는 상태의 추진위원회’의 법적 성격 또한 비법인사단에 해당함을 인정했다(인천지방법원 2008.4.25.선고 2007가합12926 판결 참조).즉, 법원은 민법상 조합과 비법인사단의 구별기준으로 “단체의 고유목적을 가지고 활동하고, 규약 및 단체로서의 조직을 갖추고, 구성원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속하는 등 단체로서의 주요사항이 확정되어 있다면, 이는 그 명칭과 상관없이 비법인 사단에 해당한다”라고 보고 있다(대법원 1994.6.28.선고 92다36052 판결 참조).그러므로 재개발조합의 설립인가 준비 등 관련업무 추진을 목적으로, 추진위원장, 부위원장 등의 조직을 갖추고, 추진위원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속하는 등 주요사항이 확정되어 있는 추진위원회는 비록 관할관청의 승인을 받기 전이라도 성격상 비법인사단에 해당한다는 것이다.결국 ‘승인 받기 전 추진위원회’가 관할관청으로부터 승인만 받지 않았을 뿐, 승인 받은 추진위원회와 다를 것이 없는 경우에는 그 법적성격이 비법인사단에 해당해 도시정비법 제34조 제3항이 그대로 적용되므로, ‘승인 전 추진위원회’ 지위에서 행한 업무와 관련된 권리·의무 또한 조합에 포괄승계 된다 할 것이다. 

1. 조합임원 해임 사유에 관하여도시정비법 제43조 제4항은 조합임원 해임 요건으로 별다른 사유 규정 없이 “조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의”만을 규정하고 있다.재건축·재개발조합 표준정관은 “임원이 직무유기 및 태만 또는 관계법령 및 이 정관에 위반해 조합에 부당한 손실을 초래한 경우”를 조합임원 해임 요건으로 정하고 있으며 대부분의 조합 정관도 위와 같은 요건을 따르고 있다.한편, 법원은 조합과 조합 임원의 법률관계는 신뢰를 기초로 한 위임 유사의 관계이고, 민법 제689조 제1항이 “위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다”고 규정하고 있는 점을 고려해 위와 같은 정관의 해임사유를 주의적 규정으로 보아 여러 가지 의혹으로 인해 조합원들의 신뢰를 상실했다는 이유로 조합임원 해임 안건을 가결한 총회 결의를 유효하다고 판시한 바 있다(대구지방법원 2014.6.19.선고 2013가합7107 판결 참조).즉, 조합과 조합임원이 위임관계에 있는 이상, 정관에서 비록 해임사유를 규정하고 있다고 하더라도, 원칙적으로 조합은 조합임원과의 신뢰가 파탄되는 경우 조합원 총회 다수 의사에 따라 언제든지 임원을 해임하고 다른 조합원을 임원으로 선임할 수 있는 것이다.2. 해임대상자가 2명 이상인 경우, 일괄 해임안건 상정에 관하여조합임원 중 일부 또는 전부에 대해 해임사유가 동일한 경우, 일괄적으로 해임안건을 상정해 의결할 수 있는지 문제될 수 있다. 그러나 전술한 바와 같이, 조합과 조합임원의 관계가 위임자와 수임자의 법률관계에 해당하는 이상, 임원의 선임 또는 해임에 관한 조합원의 의결권 행사는 조합원이 각 임원에 대해 신임 또는 불신임을 표현하는 것이므로, 민법의 위임법리에 따라 조합원의 임원에 대한 선임 또는 해임의 의사표시도 각 임원별로 이루어져야 한다.따라서 해임대상 임원들에 대해 각각 해임에 관한 찬반을 묻지 아니하고, 전체 해임대상 임원들에 대해 하나의 안건으로 일괄해서 찬반의 의사표시만을 표결하는 것은, 일부 임원의 해임에는 찬성하지만 다른 임원의 해임에는 반대하는 의사를 가진 조합원이 그 의사를 표시할 수 없게 되고, 해임대상 임원 전원에 대해 해임할 것을 찬성하거나 반대할 것만을 강요하게 되어 그 결과 결의에 참가하는 조합원들의 의사를 왜곡시키는 불합리를 초래하게 되므로, 적법한 의결방식이 될 수 없다.3. 해임대상 조합임원의 의결권에 관하여해임대상자가 자신의 해임 안건에 대해 의결권을 행사할 수 있는지 문제될 수 있다. 조합에 관해서는 도시정비법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정이 준용되는데, 민법 제74조는 “사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에 당해 사원은 결의권이 없다”고 규정하고 있다.위 규정은 법인과 어느 사원과의 관계사항에 관한 의결에 있어 그 공정성을 담보하는데 취지가 있는 것이므로, 해임대상 임원은 개의정족수에는 포함되나 그 의결정족수의 계산에서는 제외된다고 보아야 한다.또한 조합임원 중 2명 이상에 대한 개별 해임안건이 상정된 경우에는, 그 의결에 있어서 2명 이상의 해임대상자 전부를 동시에 배제할 수는 없고, 각 임원에 따라 개별적으로 의결하되, 그 해임대상자에 대해서만 의결에서 배제된다고 보아야 한다.그렇게 해석하지 않는다면, 소수의 구성원만으로도 다수의 구성원에 대한 제명 의결이 가능하게 되는 등의 불합리한 결과가 초래될 수 있기 때문이다. 판례도 같은 입장이다(서울지방법원 2003.6.10.선고 2002가합85577 판결 참조).4. 해임대상자에 대한 소명기회 부여에 관하여재개발·재건축조합 표준정관은 조합임원 해임과 관련해 “사전에 해당 임원에 대한 청문 등 소명기회를 부여해야 한다”고 규정하고 있다. 따라서 해임대상자에게 사전에 청문 등 소명기회를 부여하지 않거나, 해임 총회 당일이 되어서야 소명기회를 부여하는 경우 총회 소집절차에 하자가 있는 것인지 문제될 수 있다.이에 대해 법원은 “징계절차와 같이 해임 조합임원들에게 소명의 기회를 부여할 필요는 없고, 이미 서면 출석한 조합원들로부터 서면 투표를 진행한 상태에서 임시총회 당일 총회에 참석해 소명하라는 통지를 했다고 하더라도, 총회 소집절차에 어떠한 하자가 있다고 할 수 없다”고 판시했다(대구지방법원 2014.6.19.선고 2013가합7107 판결 참조).즉, 조합임원에 대한 해임은 위임의 법리에 따라 언제든지 가능한 것이므로, 소명기회 부여라는 절차적 요건에 제한받지 않는 것이다. 

도시정비법 제36조, 동법 시행령 제33조 제1항 제4호에 따라 조합설립 등을 위한 동의율을 산정함에 있어 소재불명자를 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 ‘①토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고, ②공부에 기록된 주소가 현재 주소와 상이하며, ③소재가 확인되지 아니할 것’이라는 3가지 요건을 갖추어야 한다.이는 조합설립 등의 동의 여부에 관한 의사 확인이 어려운 토지 또는 건축물 소유자를 배제해서 정비사업 진행을 원활하게 하기 위한 취지이다.그러나 한편 소재가 확인되지 아니한다는 이유만으로 토지등소유자의 수에서 제외되는 토지 또는 건축물 소유자는 자신의 의사가 전혀 반영되지 아니한 채 소유물이 처분되는 결과에 이를 수 있다는 문제점도 가지고 있다.구체적인 소재불명자 처리와 관련해 도시정비법은 소재의 확인절차와 방법에 관하여 특별한 명문의 규정을 두고 있지 않으므로, 공부상 주민등록번호 기재가 없고, 공부상 주소와 현재 주소가 상이한 경우에는 일응 소재가 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 볼 수 있을 것이다(부산고등법원 2007.7.6.선고 2006누3841 판결 참조).따라서 사업시행자나 행정청에게 공부 외에 재산세납부현황 등을 추가로 조사할 의무가 있다거나 공부상 기재된 주소로 발송한 우편물이 반송된 경우 해당 통반장의 불거주 증명을 받아야 할 의무는 없다(부산고등법원 2014.12.24.선고 2013누3092 판결 참조).한편, 도시정비법 제71조 제1항에서는 소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분에 관해 ‘전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때’ 동의 절차를 거칠 것을 요구하고 있다.그러나 위 규정은 이미 조합설립 및 사업시행인가 후 조합이 철거 등 토지등소유자의 재산권에 직접적인 영향을 미치는 본격적인 정비사업을 시행함에 있어 토지등소유자의 소재를 파악하기 위해 거쳐야 할 조치를 정한 것에 불과하다.그러므로 조합설립추진위원회 내지 조합설립을 위해 필요한 토지등소유자(동의자)의 정족수를 계산할 때는 위 규정을 유추 적용해 엄격한 방법으로 토지등소유자의 소재를 확인할 필요성은 없다(부산고등법원 2007.7.6.선고 2006누3841 판결 참조).다만, 토지대장에 기재되어 있는 주민등록번호 뒷자리가 ‘1******‘로만 기재되어 있는 경우, 이는 주민등록번호를 외부에 공개하지 않기 위한 것일 뿐 토지대장을 관리하는 관할관청에는 주민등록번호 뒷자리까지 존재한다는 것이므로, 토지대장상 확인 가능한 주민등록번호를 통해 현재 주소를 확인하는 조치를 취해야 한다(서울고등법원 2011.7.22.선고 2010누30231 판결 참조).아울러, 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우는 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독 소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로, 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외해야 한다(대법원 2017.2.3.선고 2015두50283 판결 참조).끝으로, 소재불명자가 아님에도 토지등소유자에서 제외하는 경우, 향후 추진위원회 승인처분취소 소송 내지 조합설립인가 처분취소 소송 등이 제기되어 사업이 지체될 우려가 있고, 최근 판례가 소재불명자가 많을 경우 현 토지등소유자들이 임의로 사업을 좌지우지할 우려가 있다는 이유로 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호를 엄격하게 해석하려는 태도에 비추어, 소재불명자 처리시 신중한 확인조치를 취할 것이 요구된다.